毫无疑问，对于绝大多数人来说，买房是人生的头等大事。抛开房价上涨，房产升值赚钱不说，单单是房子捆绑的户口、教育、医疗、养老等资源，就足以让一个家庭对房子重视起来。在中国，无房不仅矮人一截，而且想实现子女的入学教育，适龄年轻人结婚，老年人养老等，更是几乎不可能的。

所以我们才看到，随着国人对房地产的高需求，以及市场中存在的各类投资炒作行为，过去这些年，伴随着房地产的高速发展，房价也是节节攀升。公开资料显示，全国平均房价过去20年上涨了近5倍，其中一线城市涨幅最凶猛，上涨30倍不止。即便是一些名不见经传的三四线城市，过去这四五年时间，房价就上涨了2-3倍。广大刚需的最后一块“买房价格洼地”也彻底“失守”了。

高房价下，国人的买房置业也变得愈加艰难，随着房价的不断攀升，我们也发现，年轻人啃老买房早已是常态。根据易居研究的调查数据显示，过去三年全国啃老买房的比例大幅提升，其中一线城市啃老买房比例最高89.5%，4成全款买房者的资金基本都是来源于家庭；二线城市的啃老比例也高达78.5%；三四线城市啃老买房比例也达到了70.4%。总结来说就是，高房价正改变社会挑战公序良俗：年轻人没钱，啃老买房也不再有羞耻感。

对于高房价的危害，国家早前就发声痛批过：高房价让读书变得无用；让爱情变得功利；投机取巧思想蔓延，国家真正需要的创新、拼搏、工匠精神正在遗失。不仅如此，过去近4年的紧绷调控，各类招数大显神通，打击投资炒房，清除“黑中介”，整顿销售市场，加大保障住房供应，加快租赁市场完善建设等，更让我们看到了国家实现“人人住有所居”的决心与态度。

有人可能会说，这些都是宏观的改变，真正与购房者有直接关系的房价，还是变化不大，这两年有些地区房价甚至不跌反涨，这又作何解释？房地产年年都在说变，到底什么时候才能让无房人迎来真正的好消息呢？

今年的房地产市场在经历了V字型大冷到大热之后，我们发现，楼市终于拉响了下跌的“警报”——三大征兆显示，房价下跌或成定局，而且在很多城市已经势不可挡：

第一个征兆：巨额负债压顶，倒逼开发商降价销售，楼市10月起或拉响下跌“警报”

根据南都大数据研究院调研房企的负债情况，我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。购房者晚买一天房不打紧，但是房企晚还一天贷款，或面临破产倒闭风险。

叠加近期国家针对房企的融资、负债监管“三道红线”新政落地，而且率先要求房地产开发企业主动把负债降到合理水平，首批选取了12个试点城市，要求2023年监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。让本就危机四伏的地产商们，更是雪上加霜。

专家分析，巨额债务叠加融资负债监管的收紧趋严，或直接倒闭压线的房企（80%）采取降价的方式销售。事实上，这一说法也在9月初就得到了验证——恒大因为接下来半年有近1500亿债务要还，已经等不到“十一黄金周”这个关键节点，就开始实施降价促销拉动回款了，而且目标一定就是2个月2000亿，全国楼盘直降30%。据笔者的房企高管朋友透露，很多房企这两周都在加紧制定“促销方案”——10月起楼市才会真正拉响降价卖房的“警报”。

第二个征兆：今年的“金九银十”传统营销旺季开发商依然要“吃瘪”——凤凰网发起的线上问卷调查统计结果显示，今年“金九银十”有购房计划的人仅有14%。而且在86%的“不打算”购房人群中，更有高达53%的人认为，房价趋稳或者下跌。

在此我们再强调一次，不管是开发商也好，炒房投资客也好，他们手里捂的、囤的房子最终是要刚需来接盘的。如果刚需都开始理性观望起来了，试问这些有房人的盘谁来接？高房价还如何支撑，如何继续？一句话，楼市下跌的警报其实已经拉响了，至少从目前的趋势来看，从现在到明年上半年，开发商降价卖房的模式会一直持续，即这段时间里，房价下跌已经势不可挡。

14%的购房者，毫无疑问最后都会被那些真正有诚意，降价幅度大的房企抢走，而那些依然豪赌政策松绑，房地产转向的房企，最终会发现，迎接他们的只有“吃瘪”。

第三个征兆：人口通缩拉开序幕，主力购房人群每年递减近千万，对房地产的支撑严重不足，未来房价下跌已成定局

国君宏观团队2018年底发布的测算报告显示，中国20-50岁人群（主体购房人群、主力消费人群和生产人群）的下行拐点是2013年，现在是第二拐点——加速向下的拐点。将会在2019-26年之间开启加速下降的大幕，7年间将下降7000多万人口，即主力购房人群每年递减近千万。这决定了未来房价下行势不可挡，且压力将逐步加大。

主力购房人群为何会萎缩？答案是中国已然出现的老龄化，和逐年降低的人口出生率，再加上高房价、高物价，养娃成本、娶妻花费等压力大，现在的年轻人已经不愿意结婚，更不愿意生孩子。这使得20—50岁的主力购房人群的规模在缩减。这方面，低能级城市比高能级城市更加严重。

房地产中长期看人口，人口大幅度萎缩，这显然对于房地产是持续性利空，换言之，未来房价下跌已成定局。尤其是低能级城市，不仅面临人口老龄化和出生率降低的压力，还面临人口外流的巨大压力。我们看到，过去两年全国人口塌陷的30个城市房价几乎跌回了“白菜价”便是最好的解释。

其实房地产的好消息远不止以上拉响下跌警报的三点，对于无房人来说，他们还悄然迎来了其它两大“好消息”：

1、深圳继7月初推出史上最狠调控后，紧接着在8月份宣布了“学习‘新加坡’模式”——将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。此举也被认为是未来中国房地产模式转变的开始，更被定义为深圳乃至全中国楼市格局“戏剧性”变化的开端。

深圳楼市格局走新加坡模式，这意味着未来住房以政府提供为主，商品房为辅，实现“居者有其屋”的目标将不再难。显然，这对于很多无房人来说，是天大的好消息，毕竟深圳当前的房价，很多人穷其一生也买不起，但是新加坡模式下政府提供的类似“租屋”的房子，却是人人都能住得起的。这种模式一旦全国施行，必然是全国无房人的福音；

2、长沙近日宣布，明年起所有楼盘交房即交证，无房人迎来巨大好消息：不必担心自己买的房子烂尾或出现延期交付、延期发证的情况了。

长沙此举，更是掀起了舆论对“现房销售”的渴望，我们相信在不久的未来，全国各地的楼盘都会迎来真正的“现房销售”。相比于期房销售，现房销售的好处不言而喻：房子真实可见，对于消费者来说，不会担心买到烂尾楼，但对于开发商来说可能要承受巨大的资金压力。

有人可能会说，这是深圳和长沙无房人的好消息，与我们绝大多数人无关，我们只能眼看着这两城市的人坐享福利。其实不然，深圳、长沙率先实行这类制度，而且广受好评，就意味着未来这种好的制度会在全国推行，每个人都有机会受益。