导读

伴随着民法典的表决通过，这部“社会生活百科全书”正式走入寻常百姓家！

2021年1月1日，新中国首部民法典《中华人民共和国民法典》正式施行，中国开始步入“法典”时代。

全文共1260个条文，涉及生命健康、财产安全、交易便利、生活幸福、人格尊严等方方面面，为公民合法权利又加了一层厚实的保护膜。

为了让大家全面了解涉及房产新规，我们汇总了《民法典》中房屋买卖问题，对离婚房产分割、 抵押房产的过户问题、房产继承权、房屋买卖租赁等细节一一详述！

01 房子70年产权，届满自动续期

解读：住宅建设用地使用权续期的问题一直是购房者关注的重点，一般来说，住宅70年产权，公寓40年产权。

根据2021年《民法典》新规，住宅70年产权到期后，可自动续期，不需要提出申请。不过续期费用还没有公布细则，不排除有减免的可能。

商用住宅目前还没具体规定，所以购买商用房需关注土地剩余年限。

《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

02 房子不解除抵押，可直接过户

解读：在过去，买房一般通过银行借款，银行需要办理房产抵押手续，什么时候还请银行的前，银行才能解除抵押，抵押期间规定不能转让财产，转让就需要结清抵押。

但是现在不用解押也可以直接过户，但需要及时通知抵押权人。

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

03 小区共有部分收益，归业主享有

解读：现实中，有些获得收益的开发商、物业公司等辩称收益已经全部存入小区公共维修基金，不愿拿出来分给业主。

如今规定，小区内占用公共道路的车位对外开放收费或者小区公共电梯内贴广告收入等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。

受益的支配由业主共同决定，物业公司需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。

《民法典》第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

04 买房找中介，不能跳单，要付报酬

解读：在过去，很多购房者通过中介找到房源一些客户会为了省钱，绕开中介交易，对中介提供的交易机会或者媒介服务不支付费用，从而造成中介人员的损失。

如今，让买房卖房更加人性化，保障中介机构的合法利益，一经发现有跳单行为，根据《合同法》及双方合同约定并结合诚实信用原则将做出处罚。

《民法典》第965条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人只直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

05 城镇户口子女，能继承农村父母房子

解读：如今，越来越多年轻人选择在城里买房安家，城市户口问题成为关注的重点。农村宅基地一般是带有福利性质，农民无须交纳任何土地费用即可取得。

农村房屋继承不关乎户口，只要被继承人的房屋具有合法产权，遗嘱继承人或法定继承人就能合法享受继承权，但只能继承农村宅基地上的房屋，不包括宅基地。

民法点典第1133条规定，自然人立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人，根据顺序继承的原则，城里子女可继承该房子。

06 租期最长不得超过20年

解读：一般住宅出租超过20年的比较少，但有些开发商将停车位一次性租给业主40年，这种方式是违规的，超出部分无效。

《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

当房子遇上“居住权”，会起什么波澜？

提到最后，在全新《民法典》备受关注的无疑是房屋的“居住权”。

什么是“居住权”？

居住权是指：房屋所有权和土地使用权之外关于房地产的一项全新权利。

带有居住权的房子，原则上无偿设立、不能出租、居住权不得转让、继承。也就是说，即使对房子没有产权的人，也是可能享有居住权的。

因此从今年开始，在二手房交易中，买方要到登记部门查询房屋是否设立了居住权，避免买了房子不能住的风险。

怎么理解居住权？

前段时间，安家一剧爆红网络，剧中老严夫妇买房的故事更是让人唏嘘不已。老严夫妇掏空毕生积蓄为儿子买房，到最后却被拒之门外。

在这种情况下，老严夫妇就可以和儿子儿媳协商订立《居住权合同》，并进行登记，无论儿子如何处置房屋，老严夫妇的居住权都受法律保护，可以在房子里安度晚年。

简单来说，“居住权”入典，为老人以房养老提供了制度保障，同时，设立居住权需至登记机构办理登记手续，也避免了犯罪分子可乘之机。