中国平安330亿元接盘凯德6个项目、和谐健康斥资约90.6亿元拿下北京SK大厦……
近年来，无论公司大小、经营状况如何，保险公司想当“地主”的热情似乎有增无减。“保险+地产”逐渐成为资本市场上常见搭档之一，保险公司通过直接举牌上市房企或者通过子公司发展地产相关业务等多种途径，将自己变成了“隐形的地产大佬”。
据不完全统计，今年上半年，包括平安、太保、泰康、中再、和谐健康在内的中小险企累计发生11次不动产类交易，交易金额超700亿元。
值得注意的是，首批公募REITs的战略投资者中，也出现了泰康人寿、平安人寿、中国财产再保险、中国人寿再保险、大家投控、中国保险投资基金等6家保险公司的身影，参与了蛇口产园、广州广河等8只产品的战略配售。
险资为何如此“钟爱”地产？
保险业内人士分析，房地产企业是高负债高周转的房地产企业，而保险公司近年来快速发展手握大量现金流。在银行对房企的贷款审批趋严的情况下，对于房地产企业来讲，引入长期性、稳定性以及融资成本相对较低的险资作为投资，有利于拓宽融资渠道，降低融资成本。
对险企来讲，优质房地产企业具有高ROE（净资产收益率）、低波动性、业绩预期较好、市值相对较大和投资久期较长等属性，能为保险资金提供稳定现金收益，同时保险资金期限长，可以跨越周期，获得资产增值的超额回报。此外，一些龙头房企涉足的医养及相关地产业务，与保险公司的“保险+医养”业务存在战略协同价值。当下养老需求加大，双方协作可以打造养老地产等产业链闭环。
地产研究人员告诉北青金融，险资投资房地产，会希望争取到房企的客户。目前，很多房企涉足养老地产开发，险资入股后可挖掘此类置业者的潜在养老需求，推销相关保险产品与服务。这在一定程度上降低了险企的获客成本。
渐进式放开投资比例有利于行业发展
北青金融查阅资料发现，目前，险资进军房地产主要有两大途径：一是通过债权、股权投资的方式介入房地产开发；二是通过收购整栋商业物业获取租金回报。据相关媒体统计，截止2021年1月底，55家保险机构的140家非保险子公司来自于房地产行业，约占非保险子公司总数的16%。
然而，随着国家逐步放开险资在房地产领域的投资限制，部分险企出现违规操作。2020年9月，银保监会通报险资八大乱象，其中多家险企违规投资房地产，包括出现保险公司投资的股权不动产项目存在股权代持，或者相关权利到期未收回的情形；保险公司设立的不动产项目公司存在投资资金被挪用、对外开展股权投资、向保险公司股东借款超过监管要求等情况。
资料显示，《金融企业财务规则（征求意见稿）》指出，结合金融企业实际，进一步降低固定资产（含在建工程）占净资产比重限制，将银行和保险等非银行类金融机构的比例限制，分别由40%和50%统一为40%，进一步提升金融企业资产变现能力，同时防止金融企业过度参与房地产等投资。
上述大型保险公司相关人士表示，险资钟爱地产的另一个原因来源于政策的支持。自2010年来，国家逐步放开险资在房地产领域的投资限制，使得“险企+地产”的组合成为推动资本市场稳定发展的重要因素之一。但在发展过程中，也出现了诸如2015年底的“宝万之争”让险资一度被贴上“破坏实体经济”的“野蛮人”的标签的情况。所以，监管渐进式放开险资在地产领域的投资比例，有利于两个行业的健康发展。
文/北青-北京头条记者 范辉 李自曼
