最近一则“男子旅游被强制买房”的新闻相信很多人都看到过，讲的就是有人跟随免费的旅行团去威海乳山市旅游，结果被强制购买了一套40余万元的海景房。
不买甚至不让睡觉。
其中提到的这种旅游景区内的海景房，就是文旅地产的其中一种产品。
远到威海乳山，近到环沪的恒大海上威尼斯、恒大文化旅游城、春风里、孔雀城等，如此之多的文旅项目，到底是馅饼还是陷阱呢？
01
想买文旅地产的人不要急，首先要搞清楚—到底什么是文旅地产？
这是一种以文化旅游资源为导向型的土地综合开发，说白了，就是高度依赖自然人文环境。
在风景区、在海边、在江边建一些可以“面向大海、看春暖花开”的海景房，这就是1.0版的文旅地产。
从2000年到2010年的十年间，乳山20公里的海岸线上，密密麻麻的建设有超过200个海景房项目，多到可以把全乳山的人装进来。
这种项目主要卖给的都是外地人，主要的卖点就是“养老休闲的好去处”，最好让你再带着亲戚朋友一起来买，这样就可以住在一起养老生活了。
可惜梦想很美好，现实很骨感。
事实上乳山的海景房长年积压，房价也一跌再跌，没办法，这才从“诱导”买房变成了“强制”买房。
后来文旅地产逐渐升级，变成了以超级IP概念为主的2.0版综合性地产形式。
例如主题式公园、影视城基地、特色小镇等，出名的有迪士尼、冯小刚的观澜湖电影公社、乌镇文化小镇、古北水镇、阿那亚……
这种偏向于“文化”的文娱地产更考验操盘团队的长线运营能力，加上前期投入大量的资金，所以回报周期会很漫长。
运营的好收益可观，比如乌镇，得益于乌镇戏剧节的打造和世界互联网大会的举办，从2013年开始连续五年保持着80%的毛利率，甚至高于普通房地产的回报率。
但一旦运营不佳，不赚钱不说，非常有可能赔钱甚至赔掉整个公司，风险性极高。
让李亚鹏败走麦城的丽江雪山小镇就是一个例子。
2014年前后他进军房地产行业，第一个项目就是宣称要斥35亿元打造一个以艺术为核心理念，集酒店、公寓、别墅为一体的旅游度假项目。
结果资金周转出现问题，挣扎两年后找了阳光100做接盘侠，销售单价从2015年的19535元/平方米跌至2018年上半年的9479元/平方米，销售情况持续低迷。
投资成本大、运营难、回报周期长等诸多问题，意味着文旅地产项目从开发伊始就很艰难。
02
既然开发难度这么大，那为何开发商还要执意做这种项目呢？
那是因为现如今的开发商并不好做，转型很重要。
受到政府限价、地产调控、甚至今年的突发疫情等影响，加上如今地产行业已经从增量开发时代进入存量资产管理时代，几乎每天都有1.5家房产公司倒闭。
开发商不得已只能寻找其他的发展方向，而文旅地产就是一个新的突破口。
华侨城、恒大、绿地、融创等众多开发商都开始涉足文旅产业，现如今完全不涉及文旅产业的反而占少数。
要知道，开发商的本质是盈利，并不是慈善，所以怎样能够快速的回款才是他们一致的目标。
放在文旅地产上来看，投资主题小镇这样重运营模式的产业的开发商还是占少数，毕竟行业内普遍存在着“721”规律—即70%亏损、20%勉强维持、10%盈利，风险过高。
大部分开发商选择的还是1.0版本，于是直到现在，恒大威尼斯、太仓旅游城都还在卖，开发商用自己的强大品牌效应收割着一批又一批的韭菜。
和需要长期维持服务的主题公园、影视城等项目对比，能够靠卖房子直接回款的公寓、别墅才是开发商想要的方式。
文旅地产，不过就是换个地方卖房子，在市区怎么买房的逻辑在这里一样适用。
虽然对开发商来说开发文旅项目很难，但别忘了，开发商毕竟是开发商，不是单靠一个项目盈利的，而且资本的世界不需要我们过多操心。
雪莉今天更想劝诫准备入手文旅项目的普通人，无论再便宜，买房前也一定要慎重。
03
为什么不建议大家随便买文旅地产呢？
当然不是说所有的项目都不值得购买，肯定也有通过文旅项目盈利的例子存在，只是大概率买文旅地产的人都会因为判断不到位多少感到后悔。
一般来说，大部分的文旅项目都是通过铺天盖地的豪华宣传带你做了一场无比美妙的梦，直至交完钱后你才会清醒过来。
文旅项目的价格可能够低，但营销费用可一点都不低，超高的佣金导致合作的中介会不遗余力的去宣传。
在大城市的核心地段设置站点去宣传、在宣传单和地铁广告上刻画着着一家三代在碧海蓝天下享受生活的场景，大品牌、大手笔、大规模让你放松警惕……
其核心目标人群有三种：耳根子软的老年人、资金有限能够接受双城生活的年轻人、有钱任性的投资人。
对老年人来讲，晚年不想和孩子住在一起给他们添麻烦，又想能离他们近点、房价低点，再加上售楼处小姐姐温柔的展示碧海蓝天的生活憧憬。
没有汽车尾气、没有高楼大厦的压抑，空气清新的甚至存在对身体好的微量元素，一个心软就买了。
可实际上，主打风景的文旅项目一般都会缺失配套，即使老年人不需要学校和大商场，医院、菜场、地铁总归是需要的吧。
近大城市的项目配套都不见的齐全，更何况在公交都不发达的纯景区内呢？
周围连个像样医院都没有的房子，一旦老人住进去有个突发情况，万一等到开很久的车赶到医院时却错过了最佳的治疗时间，一家人都会十分后悔的吧。
养老需要的不仅是环境好、空气好，更主要的是不脱离市区，热闹、方便、生起病来能迅速赶到医院。
对想要过双城生活的年轻人来讲，以太仓的恒大为例，虽然确实开车10分钟就到上海了，但到的是没有地铁的宝山罗泾。
真正要去往人民广场、静安寺、陆家嘴等核心区上班的话还是很远，如果没车的话，将更加艰难。
而且暂时资金有限不代表一辈子资金有限，未来有机会肯定想要换到上海的吧。
一般文旅地产都是大体量开发，动辄一个项目几千套房子，但是能吸引的客户却是少数，你们又不是能拿到高额佣金全世界去找客户的中介，到时候二手房该怎么脱手呢？
找不到买家，又着急卖房，只能打价格战了。
不说升值，保值都很难，甚至赔钱也有可能卖不出去。
对单纯想要度假使用的有钱人来说，就算不考虑保值升值的问题，但一个风景区去几次就没了新鲜感，加上来回奔波的辛苦，买房后又能坚持去几次呢？
自己一年到头去不了几次，还得时不时的花钱找阿姨去打理打理。
常住的人少，物业可能连物业费都收不齐，慢慢的小区也就荒废了，买房时看到的美好洋房，渐渐的就沦为了当地人都不敢去的鬼屋。
这么有钱的话，多去一些不同的地方旅行，住当地最好的酒店体验下不就可以了吗？
文旅地产之所以能卖出低总价，不就是因为地段偏、配套差、使用性低吗？
大海虽美，但不适合长期居住。
04
就算文旅地产有千般不好，短时间内也不会凭空消失。
一是因为现有的存量实在太多，受益于2018年的政策红利，大量房企涌入这个跑道，建了很多体量巨大的项目。
可惜2018年本身就是房价高点，这些文旅项目可谓“一出道价格就到了高峰”，在房住不炒的持续影响下，大量产品销售停滞，甚至价格日益下降。
总不能让建好的房子砸在手里吧？所以未来几年开发商依然会不遗余力的宣传，争取割到更多韭菜。
二是时代发展的需求，任何一个新产品、新概念出现的时候，前期推动总是曲折的。
万通的创始人冯仑就说过，房地产已经进入“后开发时代”。
在房地产行业接近天花板的时候，中国的旅游业蓬勃发展，2017年国内的旅游消费额就达到了8409亿美元，超过了美国成为世界最大的旅游市场。
房地产和旅游业的融合，是时代所需，只是两者结合的过程中势必会存在野蛮生长、洗牌、稳定、有机发展等过程。
文旅地产的前路，还很漫长。
从宏观来看，我们肯定是希望国家的经济发展能够持续强大，只是从个体来看，看准投资项目、尽可能避免花钱入坑才是本能。
在文旅地产成熟之前，我们实在没有必要当时代的韭菜，几十万对很多家庭来说挣得都不容易。编辑/环线咨询
