文丨粪提 审丨易桉

导读：房地产行业的居住属性一直在反复强调，房住不炒是大方针。但是三、四线城市的房价近几年仍在上涨。背后原因和棚改货币化安置有关。但是这项政策马上要被改变。经过国务院2020年发布的相关文件表示：2020年是“棚改”的“收尾之年”。这也意味着，2020年之后，“棚改”可能就要慢慢消失了。

中国的房地产市场经过数轮的狂飙突进后，这个行业已经被“房住不炒”的大政策牢牢地捆绑住。虽然大方向已经十分明确，但是在一些远离视线焦点的三、四线城市，房价却还在上涨通道内。真的是因为一、二线城市买房无望的人，需求外溢么？

三、四线城市房价按不住？

三四线城市既无法承接一、二线城市的外溢需求，同时那里也不具备真正的投资价值，但为什么在近些年对房地产业银根紧缩的强力控制下，广大三四线城市仍然能逆势而上呢？

这背后逃不开一个最重要的因素，就是棚改货币化安置。简单来说，以往做城市在做老旧城区改造的时候，通常会以房换房，按照拆除的面积，给予业主相匹配的新房子。但是从五年前开始，国家的政策开始转向了，拆旧不在给房子，而是直接给钱。

当时此项政策的制定有深层原因，就是三、四线政府也能依靠土地获得财政收入。因为只有百姓有钱了才创造需求，开发商买地才能卖得出去。这既能推进旧城区改造，又能拉动新城购房需求，政府还能获得土地收入，真是一举三得。但是，深入思考会发现一个问题，这种三、四线被创造出来的需求，是可以持续的、真正需求吗？

老房将原地改造

眼下，货币化棚改已经走到了尽头。三、四线城市房价备受关注，放眼全国，如果城市房价涨幅在50%都算温和。但大量货币被印出，一定程度上增大了系统性风险。

因此，最近国家叫停货币化棚改政策后，制定了将原有的“拆”字诀，变成“改”字诀。也就是说老房子将优先进行原地改造。这方面一些一线城市，比如北京积累了宝贵经验。对于一些老旧小区，除了进行常规的保温外立面改造，还加装电梯，极大提升了原有价值。

这对于城市中的低收入群体来说，将是重大利好。以往一些楼龄较长的老房子，在城市中往往是价值低洼地带，一些资金有限的初次购房者，往往瞄准此类住房。如果实施类似加装电梯的改造，房子价值将至少能增加30%。也将改善这些老房居民的生活质量。

根据国家公布的一些数据来看，仅仅过去两年，投入到老房原地改造的资金就超过了千亿元，而受惠的老百姓也有一千余万人。

“旧改”到2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造，涉及居民超过4200万户。随着该项政策的继续推进，有专家分析，中国将有不同产业因此受益，比如电梯制造、建筑保温材料等，甚至居家养老服务业也将迎来春天，未来5年旧改可撬动的投资总额可能达到4万亿。

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