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问：这两天看了房山原香漫谷的一个底商，原香漫谷四期旁边，一共两层，想买的是一层，70平，每平3万，不能做餐饮，住宅应该在2万2到2万4吧。说是出租的话，每平6元，但实际打听其他的已经租出去的每平5元。这种底商能买吗？有哪些注意事项，有哪些坑？盼回，多谢

回答：不建议碰，商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。

问：五哥好，三个问题请教，第一，望花路西里小区100平两居室，长期看，是否能跑赢大盘？目前在考虑市场好点后是否出掉，中介说小区不好卖 第二，欧陆经典装修好，户型好的房子（200平）单价多少合适入手？小区您觉得怎么样？ 这个小区在亚运村板块能上陈经纶学区的好像还算便宜的。 第三，能上朝外的卧龙小区您觉得怎么样？

回答：望花路西里，投资的话我觉得性价比一般，更多是满足300多万的上车人群需求 欧陆经典处在溢价区，大面积5.5内才有性价比 卧龙完全学区溢价，加上亚运村整体偏高不建议买

问：现阶段资金比较少，大概70多万，之前买了一套燕郊90平200万现在市价大概190万，重庆一套南滨路105万现在165万左右，有没有什么办法继续买北京呢？有资格

回答：燕郊要看具体房产情况，适合出售，还是抵押。 重庆不用动，如果负债率低于30%，可以重新抵押出来。 卖掉燕郊，你有250万； 抵押燕郊，你有180万； 抵押重庆，待计算。 足够买北京了。

问：没抓住2015\/2016的房产大牛市，肠子悔青也没用，只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭，在京一个小两居，地段和学区还可以，勉强够用，但因各种原因，同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想，也没条件；另环京还有一个小三居，但砸手里了，价格比高峰期跌了很多，你懂得，也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个，亲朋好友或信用贷授信再借点的话，勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下，可能还不到，但都上35了，估计不一定能持久。两个方案： 1、在京再投资一个500万左右的两居（二套，实际得7成首付了），然后把家里的这套也租出去，以租养贷或再添点钱，以租养租，改善一下现在的住房条件。 2、回老家某长三角二线城市，以父母名义或通过接力贷方式，多贷点款，配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了，可以买到相对不错的位置或楼层。 犹豫，北京现在泡沫不大，但在严格控人，二手房不活跃，且有阴跌趋势，中长期趋势看不准；南方城市这一波很活跃，比较热，有点泡沫，但人口且高层次净流入较多。 3、投入股市？有点胆小，没做过高风险投资。 这种情况，怎么配置最有利？

回答：35岁的年龄，如果不是有年薪百万以上的工作，就把重心放在资产的收入上。 对于普通人来说，最好的资产收入路径是一二线的房产。 无论第几套，都可以贷足评估价的6-7成，基础知识要记牢（敲黑板）。 长三角二线，南京杭州都不便宜，2.5的苏州扬州，不便宜。 如果你看到北京阴跌，只能说明看到的东西全错。 环京全部卖掉 先把所有房屋详情列出

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