近两年，很多地产人应该都有深刻的共识——

整个行业，容易赚的钱没了，以后房企要凭真本事赚钱。

什么样的真本事呢？

比如，降杠杆的能力。

哪家房企“三条红线”都能达到绿档，哪家更有未来。

再比如，长期主义。

过去，房企冲规模，靠高周转挣钱。现在，大家要耐着性子，花更长的时间，跑到更难的赛道上，培养新的赚钱技能。

吴亚军在上月底的业绩发布会上表示，龙湖今天交的卷，其实是几年前的付出。

明源君发现，这些年来，包括龙湖在内，万科、恒大、保利、中海、绿城等众多房企，都在坚持做养老。就算短期微利、亏本，很多房企都没有放弃探索。

那么，为什么这么多房企都要做养老？谁又能抓住巨大的银发经济浪潮呢？

房企为什么对养老如此“执着”？

房企做养老，并不是什么新鲜事。

国家人口老龄化，和各项养老配套不健全之间的巨大矛盾。让众多房企很早就看到了养老产业的发展潜力。

有数据表明，“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿人，从轻度老龄化迈入中度老龄化。预计2030年，养老产业规模将达到10万亿元。

▲来源：泽平宏观

在此基础上，房企坚持做养老，还有两个原因：

一、中国第一代“有钱人”、独生子女的父母即将老去，养老观念将发生巨大改变

在今年旭辉的业绩发布会上，林中明确表示，养老是未来的朝阳产业。现阶段，旭辉做养老属于战略性业务，一定要布局，但不会扩张很多。

林中认为，10年后的养老将跟现在的物业一样，必然会成长为一个万亿级的市场，也一定会出现市值千亿级以上的企业。

为什么是10年后呢？

因为10年后，享受了国家改革开放发展红利的60后、70后将老去。

一方面，他们自身的经济条件更好，消费能力、养老观念和目前的高龄老人相比，会有很大的不同；

另一方面，他们是独生子女的父母，没有多个儿女轮流照顾，在陪护等方面的难度要大得很多。

二、养老产业发展加速，大家都希望在养老风口来的时候，自己已经做好了准备

那为什么这么多年以后的风口，众多房企都要早早入局呢？

总的来说，还有三点考虑：

1、人口老龄化是国家战略层面的问题，是国家面临巨大的挑战。房企入局早，可以和整个中国社会的养老发展，保持在一个频道上，担负起更多社会责任，同时也可以享受更多政策红利。

2、和房地产开发相比，养老项目做起来要复杂得多，涉及产品设计、运营管理、医疗保健资源、人才培养、盈利模式创新、家庭伦理等方方面面的问题。

房企提前布局养老，可以逐渐培养起自己在这一领域的各项能力。

3、养老产业发展加速，很多养老机构、保险公司、医疗产业等都加紧入局养老产业。据悉保险公司泰康，就将在全国布局30个养老项目。

房企如果现在不做，以后很可能就没有机会做了。

而且，现在越来越多土拍，有部分自持的要求。租金收益更高、前景更好的老年公寓，房企必须学会做。

其实，房企做养老，就像以前做商业一样，有的房企觉得不赚钱，怕麻烦，很早就放弃了，龙湖、新城等房企却一直在布局，培养运营能力。

现在来看，前者赚钱能力相对单一，而后者通过多年的努力，已经开始由重资产模式转入轻资产模式，赚更多维度的钱。

那么，房企能为老人们做些什么呢？

房企做养老有三个难度等级

有完成高难度的能力

才能抓住更多养老红利

早在2011年，民政部就提出了“9037”的养老引导方针。什么意思呢？

90%的老年人在社会化服务协助下，由家庭照料；7%的老年人购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。

这给房企很大的发挥空间，目前绿城、龙湖、万科等房企也都在这三个领域积极地探索。

随着老年人及其家庭需求地不断发展变化，房企做养老也在不断变化。明源君发现，目前房企做养老可以分为三个难度等级，能做好高难度的房企，才能抓住银发经济的浪潮。

一级难度：改善普通住宅小区里的居家养老细节和服务

所有房企都可以从源头做好适老化

居家养老一直是国人养老的主要选项。但是现有的很多小区，并不具备养老的条件。

比如，浴室、厕所使用不方便，门槛容易摔跤等居住空间的适老性较差。

再比如，社区服务和配套不够完善，没有针对老年人做精细化服务设计。

这些方面，房企都具有先天优势，可以从根源上改善老年人居家养老舒适度的问题。

1、住宅产品不断加强适老化设计

这几年，很多房企都在增加普通住宅的适老化设计、智能化设计，以应对居家养老问题，改造起来也更加方便。

前不久，绿城就联合五感纳得推出了一个95平的“如意宅”产品，可以从年轻住到年老，实现多种生活场景。

▲来源：五感纳得

这一设计的老年模式中，除了换鞋凳等适老化设计之外，还有很多推移门的设计。

比如，客厅旁边的多功能空间，拉上移门后，可以作为子女或者护工临时陪护时居住的房间。

多功能空间和客厅中间的柜体，是电动智能的，一键按下就能移动到墙边，形成一个横厅，满足老人和众多亲友团聚的愿望。

再比如，老两口可以分床、分房间睡互补打扰，也可以用推移门合成一个超大卧室套间，方便沟通。

卫生间等墙体灵活设计，让老年人可以在室内顺畅地使用轮椅，实现生活自理。考虑到老人一般不舍得扔东西，这一户型还设计了充足的收纳空间。

很多房企的社区设计中，也有成熟的适老模块和无障碍设计等。

随着老龄化趋势日趋严峻，这些适老性设计也将逐渐变成刚需卖点。

2、物业提供越来越丰富的养老服务

除了居住不舒适的问题，这几年，社区内的养老服务需求也呈现出上升趋势。

国家多次点名支持物业做社区养老服务，多个部门下发文件，明确表示对物业做社区养老进行政策扶持。

“物业+养老”模式可行性强，好处也很多：

一是物业有最后一公里的优势，可以根据社区居民的个性化需求和特点来进行适老化的软硬件改造，满足很多老人不愿离家，又需要照顾、看护的需求，一定程度上弥补养老市场的不足。

二是物业可以联合多方资源，开展家政、日间照料、陪同购物、陪同就医、社区老年餐饮、康复理疗、上门看病、法律咨询、殡葬等多种增值服务。

二级难度：可销售产权的养老社区

有经验、医疗资源的房企才有优势

这几年，买房养老、换房养老的现象越来越多。

不仅有子女为父母买房，表达孝心，也有老人为了自己改善居住品质而换房……

那么，究竟该换什么样的房子呢？

销售产权+服务的养老地产项目，接受度更高。

对客户来说，既可以让父母得到专业的照顾，子女更放心；又可以转让、出租、继承。

对房企来说，可以快速回笼资金、复制，减轻运营带来的沉重压力。

除了和普通住宅一样产权的销售外，明源君留意到，近几年北京还在探索产权式居家养老社区。

以全国首个集中式养老项目恭和家园为例，该项目是产权50年的公寓产品，采用“产权+服务”的养老模式。每套房必须有一名60周岁以上老人居住，购房者拥有95%的产权，开发商拥有另外5%的产权，对小区配套的餐饮、娱乐、医护等公共服务设施持有经营。

去年，北京市又出台了《集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法（试行）》，支持各区创新探索、规范管理“单元分割定向出售、公共空间持有运营、限领居住”的养老服务设施供给模式。

清华大学建筑学院教授周燕珉在日前举行的品器不动产大会上表示，随着北京试点扩大，国家政策逐渐放开、完善，老年建筑标准逐渐清晰、规范，服务型老年公寓有巨大的潜在市场。

根据美国、日本、欧洲等国家和地区的养老经验，当65岁及以上老年人口数量达到14%时，会开始大量建设服务型老年公寓。而中国2019年已经达到12.6%，预计2022年底将会达到14%。

房企想要做这类有产权的养老社区，不仅需要开发资质，还需要在养老产业、医疗资源等方面有一定积累。

像北京市就明确要求除了房地产开发资质外，建设单位还要具备养老机构服务质量三级（含）以上的运营服务、开展居家和社区养老等相关服务领域的工作经验。

三级难度：自持物业运营养老项目

更加考验房企的资金实力和运营能力

养老的需求要分层次来满足。

比如，有的老人身子骨还算硬朗，需要继续保持青春活力，想要享受生活，满足这一群人的社交娱乐，是主要的方向。

有的老人身体逐渐老化，有一些病痛，需要轻度照顾，康复理疗。

还有的老人身体再差一些，可能需要医疗介入。

针对不同阶段的老人需要得到不同的照顾，龙湖、碧桂园、旭辉等房企这些年还建设了自持式的“一站式”养老项目。在这些项目里，有健康长者公寓、护理单元、医疗、文娱配套等等。

这类项目对客群的经济实力要求较高，经营的压力也比较大。大多采用会员费+月服务费等费用的形式实现盈利。

产品做得足够好，才能从众多养老项目中脱颖而出。

以旭辉为例，其养老项目里的灯光、座椅、标识等细节都是按照长者的身体特质和生活习惯设计，园区内有舞蹈室、书画展厅、共享厨房、电子体验式等多功能空间，医疗上也配备专业团队，提供医养结合、慢性病管理、心理疏导、康复等健康看护，还有三级济源绿色通道陪同就医的服务。

▲来源：安养帮

这类自持养老项目更加灵活，也呈现出更加多元化的特点。

比如这两年龙湖在探索城市养老项目，一方面，很多老年人需要保持年轻的心态，减少孤独感，另一方面，也方便子女经常探望。目前已进驻上海、成都等地。

龙湖上海某老年公寓就设置在商业体中，楼下有商场、电影院等，入住的老人可以享受商城内各种业态和部分优惠。

据说，如果老人想要入住32平左右的老年公寓，需要150万购买40年的使用权，正式入住后，每个月另行支付4000元的服务服和1500元的餐饮费用，水电费用另算。

另外，现在很多老年人退休后，有钱有闲，身体也比较健康，愿意四处走走。因此，一些房企的养老项目开始加速全国布局，提供候鸟式旅居养老服务。

冬天北方的老人到温暖的南方避寒，夏天南方的老人到凉爽的北方避暑。像恒大就计划这几年内在全国布局数十个养生谷项目，老人办理会员可以享受多地的养生养老服务。

通过自持物业的运营，房企可以积累更多经验，由重资产向轻资产转型，获得更多养老红利。

小结

后开发时代，众多企业对人们的居住空间虎视眈眈。

在房住不炒的基调下，未来房子本身不那么重要了，重要的是能够给人们创造出什么样的生活方式。

因此，这些年，越来越多房企除了能建造出一个居住的“壳子”，还在不断地往里面增加内核，运营各种项目。这是房企转型时代的巨大考验！