雷达财经出品 文|李万民 编|深海

12月22日，深交所向海航投资下发关注函，要求说明公司拟租赁资产被抵押、查封或冻结的主要原因，涉及借款的具体对象、借款金额、借款期限，交易对方是否具备解除抵押等情况。

雷达财经注意到，此前在12月18日，海航投资公告，旗下全资子公司北京养正投资有限公司（下称北京养正）拟与同属于海南省慈航公益基金会旗下的四家企业签订协议，租用后者持有的海南康乐园海航度假酒店、杭州华庭云栖度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店部分区域15年。整体租赁费用为8.26亿元，租金按年度支付，年租金5508万元。

此次拟签约的四家酒店中，海南康乐园海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店的部分土地及房产被相关方实施了查封与冻结（该查封为资产保全性质）。

值得一提的是，今年12月4日，海航投资对房地产业务进行清盘。

从2014年至今，海航投资在养老业务上持续加码，但回报仍不明显，北京养正去年净利润亏损达1649.45万元。继续进军普遍亏损的养老产业，海航投资能"守得云开见月明"吗？

清空地产，全面转向金融、养老

12月18日，海航投资公告，旗下全资子公司北京养正拟与海南兴隆温泉康乐园有限公司（下称海南兴隆温泉）、杭州华庭云栖度假酒店有限公司（下称杭州华庭云栖）、昆明扬子江置业有限公司（下称昆明扬子江置业）及苏州饭店有限责任公司（下称苏州饭店）签订租赁合同，租赁四家公司分别持有的海南康乐园海航度假酒店、杭州华庭云栖度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店部分区域。

公告透露，本次租赁的租期15年，整体租赁费用为8.26亿元，租金按年度支付，年租金5508万元。根据租赁协议约定，协议生效后北京养正需一次性支付4家酒店首年租金5508万元,租赁保证金5508万元，装修保证金2100万元。同时，由于四家公司与海航投资属于同一实际控制人海南省慈航公益基金会间接控制的企业，本次交易还构成关联交易。

公告显示，海南康乐园海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店的部分土地及房产被抵押、查封或冻结，杭州华庭云栖度假酒店被抵押，现阶段处于暂停运营状态，昆明皇冠假日酒店、苏州饭店均处于停工尚未开业状态。其中，《海航投资集团拟了解康乐园酒店一期至三期、杭州云栖酒店、苏州饭店、昆明皇冠假日酒店租金市场价值项目评估报告》显示，苏州饭店的不动产权第8025097号土地及66,207.93平方米的在建工程被抵押，2014年6月至评估现场勘探日2020年11月13日，一直处于停工状态。

深交所要求说明，上述资产被抵押、查封或冻结的主要原因，涉及借款的具体对象、借款金额、借款期限，交易对方是否具备解除抵押、冻结或查封的能力和具体安排，如不能按期解除抵押、冻结或查封可能对本次交易和未来资产运营的影响，公司拟采取的应对措施，是否有利于维护上市公司和中小股东合法权益。

深交所还要求说明，部分酒店处于暂停运营或停工状态的具体情况和原因，恢复运营或开业尚需满足的条件和预计时间，未能及时恢复运营或开业对租赁起始日判定、未来资产运营等方面的影响，公司拟采取的应对措施，是否有利于维护上市公司和中小股东合法权益。海南康乐园海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店、杭州华庭云栖度假酒店是否存在其他为关联方提供担保以及与关联方资金往来等情况。

资料显示，北京养正是海航投资搭建的医养投资和运营平台，目前主要以"和悦家"品牌运营旗下持有的北京石景山养老项目-和悦家国际颐养社区，此次租用4家酒店部分区域，也是用于养老经营业务。海航投资称，公司此次养老产业布局，顺应政策导向，符合市场趋势，将凭借自身优势将公司养老业务驶入快车道，有助于公司未来持续发展。

海航投资的前身为主营房地产业务的亿城股份，2013年8月，海航资本以16.1亿元从上市公司原第一大股东乾通实业手中接过2.87亿股股份，持股比例上升至19.98%，成为上市公司第一大股东，并将公司简称相继更改为"亿城投资"、"海航投资"。

海航系入主后，确立了转型金融投资平台的目标，对公司原本的房地产业务进行剥离，拿下渤海信托32.43%股权、华安保险19.64%股权，进入公募、私募基金领域，还成立北京养正，在养老产业投资上进行开拓。

2014年7月，海航投资成立北京养正之后，在养老领域开始不断出手，2015年6月，出资设立天津海航东方养生堂养老服务有限公司，推出天津东方养生堂持续照料社区；2016年12月，旗下的石景山养老项目正式开业，同时创立了名为"和悦家"的自有养老品牌，作为独有的养老机构品牌用于在全国拓展中高端养老项目；2017年12月，又与欧洲最大、世界第二的养老康复集团——法国欧葆庭旗下欧葆庭(上海)企业管理咨询有限公司签署合资经营合同，拟联合成立养庭（上海）企业管理咨询有限公司，为大中华区护理机构的管理和经营提供顾问、咨询和管理服务。

今年12月4日，海航投资全资子公司天津亿城山水房地产开发有限公司（以下简称“亿城山水”）与百年人寿共同签订了《亿城堂庭项目（虹都中心/虹都名苑）不动产销售协议》，约定由百年人寿保险股份有限公司购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位。

海航投资称，本次拟销售资产为公司房地产业务最后的尾盘，销售完成后将直接促进了对公司房地产开发项目尾盘的去存化，对上市公司2020年业绩产生积极影响。

加码养老，值不值？

海航投资所钟情的转型方向，并没有能给公司带来业绩上的提升。同花顺iFinD数据显示，自从海航系2013年入主之后，公司的业绩已经每况愈下。从2013年至2019年，营收从25.92亿元降至2.13亿元，降幅达91%；归母净利润从2.14亿元降至2999.2万元，降幅达86%。

公司主要靠甩卖存量房地产项目维持业绩。从营收结构来看，截至2019年末，来自于房地产行业的收入占比仍然高达80.15%,来自于基金管理费及养老服务行业的收入不足20%。从盈利能力来看，2019年年报显示，公司当年度归母净利润同比下降的主要原因，是报告期内公司股权转让实现的投资收益较上年同期下降所致。

什么样的"股权转让投资收益"？2018年年报中显示，主要是上海前滩项目公司股权转让，实现投资收益约4.56亿元。这个项目被转让之后，剩下的主要存量房地产项目，仅余天津亿城堂庭项目。2019年，海航投资没有把天津亿城堂庭项目的股权给卖掉，仅销售了该项目中的部分公寓，投资收益出现直线下降，当年度投资收益为6218.43万元。

雷达财经梳理发现，从海航系入主海航投资之后，自2014年至2019年，公司的扣非归母净利润均为负，主要靠非经常性损益来扭亏（其中2016年归母净利润也转负）。其中，2014年，出售北京西海龙湖置业有限公司65%股权；2015年，出售3家地产公司、1家物业公司股权；2017年，出售大连3家房地产公司股权；2018年，出售矿业公司、石油陶粒制造公司、上海前滩项目公司股权；2019年出售股权投资基金公司等股权。

随着房地产业务被不断剥离，仅剩的天津亿城堂庭项目销售也接近尾盘，截至2020年上半年，公司基金管理及养老业务的营收占比上升至64.75%，依然亏损。2020年前三季度，公司归母净利润亏损达3348.68万元，海航投资再次祭出股权出售大招，将仅剩的天津亿城堂庭项目公司股权以12.73亿元出售给百年人寿。行业人士认为，此举可能扭转今年的亏损局面。

资金转而继续投资在养老产业。根据最新公告，海航投资子公司北京养正租下四个酒店部分区域，每年的租金达到5508万元，是去年2999.2万元归母净利润的1.84倍，15年整体租赁费用达到8.26亿元。

养老产业是个好生意吗？融创中国董事会主席孙宏斌曾表示，"这是个巨大但很难做的行业，找不到合适的商业模式。" 盈利仍是摆在整个行业面前的难题。海航投资2019年年报也显示，公司用于进行医养投资和运营的平台——北京养正亏损达1649.45万元。、

如今，地产项目已经清空，还要继续进军"烧钱"的养老行业，海航投资能否"守得云开见月明"？雷达财经将持续关注。