大家好，我是小狼前段时间，恒大的危机事件沸沸扬扬，偌大一个恒大地产资金链出现告急的情况，为此，恒大特别推出了降价、打折卖房，甚至许下重利，通过全民营销的方式，清仓回笼资金。虽然恒大危机暂时解决，但是却凸显出房地产行业的窘境。

恒大楼盘，全线7折！

根据数据显示，1-8月份，商品房销售面积9.8亿平方米，同比下降3.3%，银保监会对30多个重点城市进行贷款专项检查，杠杆率过高的房企，将不能得到足够的贷款额度。

此外，根据2018年的数据，房地产开发企业的负债总计达到了674333.36亿元，也就是67.4万亿，从图表上我们可以看出，负债合计是逐年递增的，这是一个危险的信号！

2018年：674333.36亿元负债

两极分化明显，小城市or大城市？

经过前几年房地产行业的狂潮，我们可以形成一个共识：全中国房价一齐上涨的日子已经过去了，此后的地产行业，一定是机构性机会。而且高层正在通过出台各种政策，打压地产商囤地、控制资金流向房地产行业。

那么这个时候，问题就来了，哪些地方的房价会涨？哪些地方的房价会跌？小狼不是神仙，但是也说一些自己的观察。

北京是北方仅存的高房价城市（图为王府

一、大城市房价较为坚挺、小城市房价较难。

从基本的经济学原理看，供需决定价格，三四线城市土地供应量总体较大，且人口呈现净流出的状况。大部分省的三四线城市，人口都流向省会城市。比如浙江的人口一般都涌向杭州市，而安徽、江西省，除了少部分流向省会，甚至人口都涌向江苏、浙江省。人口减少，自然房价难涨。所以，能够在大城市买得起房的，还是垫垫脚，咬咬牙，买一套较好。

新一线城市会是投资房产的仅存选择

而南方城市房价总体坚挺，北方房价难以维持高位

中国的经济重心逐渐往东南方向迁移，使得北方除省会城市和北京之外，难以得到有效的支撑，别的不说，此次十月国庆，天津的房价又跌了，2017年1.7万一平的房子，最高点在2.3万左右，但是目前1.5万一平也不好出手，武清、西青、河东、东丽等热点区域的房价都有不同程度的下降，天津都如此，东北的一些城市，比如鹤岗、铁岭等城市，都出现了几万块钱一套房的情况。而且有价无市，房子变得没人要了。

渺无人烟的鹤岗市

全国看了一圈以后，南方的房价总体相对稳定，包括上海、广州、杭州等热点城市价格依然坚挺，这也是因为，很多北方的人口，陆续都往南方迁徙，上述城市正在从全国其他地区，吸引资金和人口。

三、城镇化率不到60%，三四线城市仍然有结构性机会

2019年的数据显示，我国城镇化率大概为60%，并将于2050年达到86%，这其中的26%，就是三四线城市的机会，当然，这些城市大多都是依附、围绕大城市圈而生存的一些城市，比如环珠三角、长三角地区，作为中心城市的卫星城而存在。

繁华的长三角大城市群

但是另一方面，更多的三四线城市房价，或将因为资源、人口和资金不存在优势，而出现房价长期横盘、甚至逐渐阴跌、一蹶不振的情况。如果说想要养老，不去打拼，安逸的过一辈子，那么在小城市买房生活，还是比较好的选择，不过这仅限于自住，投资并不是一个好生意。

四、房地产商倒闭！小城市项目难有保障，大城市也免不了维权！

房地产行业的不景气，直接冲垮了诸多小型地产商，小狼的邻居去江西投资房地产项目，就赔了好几千万，连房子都要卖掉了，过高的杠杆和资金沉淀，再加上政策的限制和打压，使得地产商日子不好过，试问，连恒大都出现危机，拼命降杠杆，其他本身风险就较大的房地产商，又怎么能有好日子过呢？

所以，如果在小城市买房，特别是购买的是小型地产开发商的房子，那就要小心出现烂尾的情况，毕竟大家的钱都是血汗钱，花了一辈子积蓄，但是没能换来房子，变成烂尾，是每个家庭都难以承受的痛。

为了防止被查水表，只能打马赛克

其实，就算是万科等大型地产商，也存在类似的维权情况，由于政府限价，房子的价格被牢牢限制，但是地产商不是开善堂的，他们也得赚钱，于是，偷工减料等情况就时有发生，所以，如果在诸如杭州等大城市买房的，千万要注意限价区块的房屋质量，了解清楚，再动手，会比较好。

百城房价：数据来源（中指研究院）

总的来说，地产市场目前的投资机会，依然是在几个大城市群的中心城市，其他三四线城市的房产仅有自住价值，投资价值难以判断，人往哪里去，就投资哪里的地产，总是没有错的。

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