前言

本次关于产业勾地-政府产业倾向篇，将全国城市按照地理区位归纳为了六大区域，以所属区域内的强二线城市作为代表分析六大区域政府关于产业偏好及产业用地规范等相关信息，以初探不同经济区对于产业勾地行为呈现出的部分特点。

产业用地政策频出：一事一议成为勾地主旋律

目前产业勾地是模式方法已经发生了根本性变化，不再是“标准化→全国复制→规模扩张”的住宅开发思路。而是向一城一策、一事一议的模型转化。

从区域上来看，华北、华东、华南三大区域均有出台产业用地相关的创新型管理政策，

例如杭州实行事前评级的政策，提出“M创”用地分类，实行“先租后让”的土地政策，根据勾地企业的综合实力将企业分为A+、A、B、C类，根据企业等级基于不同的政策支持，其中对C类企业不予供地。

南京则是以建筑是否销售作为重要评判标准，对引入产业所需的自用物业用地采取低价优惠政策，对外销售部分用地则采取地价上浮。

江苏的先租后让模式、佛山的“产保区”模式、合肥的“承诺+评估”模式等均是当地政府为应对地产开发企业产业勾地所提出的创新型用地政策。

而东北区域、西北区域、西南区域则较少出台相关政策，更多的是依靠“一事一议”的模式针对目标地块进行企业与政府间的博弈。

产业诉求高度一致，大数据、大健康、高端制造、文旅等产业备受欢迎

稳与创齐头并进，六大区域呈现出既要保持自身快速发展，稳定自身传统支柱产业，以不断扩大GDP规模，进入或巩固国内一流城市行列，又开始向附加值更高、技术含量更强的高新技术产业和战略性新兴产业方向转型。六大区域在高附加值、高技术含量的产业领域具有高度一致的招商偏好，均围绕着大数据、大健康、高端制造业、文旅产业等几大模块。

数据来源：政府公开信息整理（非完全统计），截止2020年12月

经济基础好、人口流入量大的热点城市呈热点布局

随全国城市化进程的推进，基建带来的人口流入进入尾声，城市群的重构将以产业链的连绵为基础。当前处于经济发展的第三轮大周期，是以制造业为核心动能，人口流动会紧随产业而进行，更细化的产业分工形成产业链连绵带，将是重塑城市群的关键。

2018年-2020年，50强房企拿地以重庆、武汉、成都、、长沙、杭州等为代表城市的华东、华南、西南三大区域为主。

旅游、文化、体育、健康、养老等产业主力头部房企多元化勾地

从具体涉足产业统计看，可以分为民生类与强国两类。其中民生类占比远高于强国类产业布局，且以强国类产业中的五大幸福产业——旅游、文化、体育、健康、养老为主。

数据来源：网络公开信息整理（非完全统计），截止2019年12月

在TOP100房地产企业当中文旅产业占据的比重处于第一位，数量多达46家；其次为数量达42家的产业园区运营；大健康类产业和教育类产业占据的比重并列第三位，数量达34家。第五位则是特色小镇运营。

从布局强度看，企业通过总部直管直接参与的较多，占比约为63%；其次是机会性布局，占比约为21%；只有少数情况下才会采用股权布局和合作布局。

在实际操作中，一家企业可能会涉足多个行业，如碧桂园明确了地产、机器人、农业三个发展重点；恒大将新赛道锁定在文旅、健康、新能源汽车领域；万科于2014年正式开启转型之路，发力物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目等。

从布局产业的产业链层面来看，企业产业布局多聚集在与客户联系紧密的端口，呈现出“应用”大于“研发”的趋势，具象表现为多布局产业链中下游，上游端口较少布局。

例如大健康产业的产业链条中，企业主要布局在下游的医疗机构部分，以应用中上游开发出的产品为主，直接服务于客户。

同样在体育产业产业链中，也是类似的情况，房企主要布局的集中在场馆运营部分，引入三方赛事运营或自营赛事以直接提供服务给予消费者。而体育产业上游的体育保险、体育经纪、体育用品等则相对较少涉及。

体育产业链（数据来源：公开数据整理）

四大主流勾地开发模式初步形成

而这些布局产业如何植入进项目中助力房企进行产业勾地呢？以 TOP100 房企为例，目前已经形成了四类成熟的“地产开发 +”运营模式，分别是：地产开发 +城市运营、地产开发 +城市更新、地产开发 +商业、地产开发 +代建。

01

城市运营+地产开发

优势：可享城市发展过程带来的红利

地产开发 +城市运营模式主要以中国金茂、招商蛇口等为代表，一般会先通过企业之间的合作获得大规模的待开发土地，随后再通过持续多年的开发和运营，引进各类资源和产业并推动整个片区的发展，若能将该片区打造成产业新城，房企则可以享受城市发展过程带来的红利。

以中国金茂为例，2015年，金茂明确了其城市运营商的转型方向，提出进行由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级，转型为城市运营商。由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，业务涵 括住宅、五星酒店、写字楼、旅游度假、新城运营开发等。

数据来源：企业公开信息整理（非完全统计）

02

城市更新+地产

优势：拿地成本方面有明显优势

地产开发+城市更新模式的代表企业有佳兆业和富力等，随着整体市场规模见顶，行业也逐步由“增量市场”向着“存量市场”转变，在这其中，城市更新业务也成为了众多房企的选择之一。从目前来看，在城市更新业务方面，50强房企中过半已形成规模，佳兆业以及富力等更是已依托城市更新发展多年，开始进入兑现期。城市的发展和焕新一直以来都需要依赖建筑及产业的更新，有不少房企通过参与城市更新进程从而加深在一线城市中的布局。值得一提的是，通过城市更新拿地，在成本方面有着明显的优势。

03

商业+地产双轮驱动

优势：通过住宅销售反哺商业发展

地产+商业双轮驱动模式的代表企业为新城、龙湖、华润等。华润和龙湖主要是凭借强大的资金优势，持续深耕布局商业地产，为企业贡献稳定的盈利和现金流。而新城则采用独特的以售养租方式，首先在斩获的综合体地块内规划吾悦广场商业来提升配套推动住宅销售，然后通过住宅销售 回笼资金来反哺商业发展，二者相辅相成推动企 业业绩实现了高速的突破。

04

轻资产代建+地产提振销售

优势：持续增强品牌市场影响力

轻资产代建提振销售模式的代表是绿城和金地。近几年来代建快速发展跃入房企视野之中，不少房企开始试水代建业务，金地成立代建事业部并正式更名“金地管理”，绿城旗下代建分布“绿城管理”成功于港交所挂牌上市。代建需要行业内对房企品牌有高认可度，而其优势也很明显，一方面，企业仅需输出管理，而无需面对资金压力和土地难题，代建项目的销售也可增厚业绩；另一方面，通过对代建、营销的轻资产输出，也能持续增强品 牌的市场影响力。

总结

从政府端来看：在产业用地政策上华北、华东、华南三大区域走在了前面，结合城市情况创新式的提出了先租后让、“产保区”模式、“承诺+评估”模式等。高附加值、高技术含量的产业是目前政府所期待产业的共性。

从房企端来看：华东、华西、华南区域是目前头部房企重点布局区域，经济基础好、人口流入量大的特性能为地产项目去化提供良好的保障。

政府方面期待着房企携带着高附加值、高技术含量的产业为城市注入新的发展活力，但是产业勾地在当前“一城一策、一事一议的”的大环境趋势下，模板化+快速复制的模式目前基本不可能实现，房企只有深入了解城市产业根基、研究城市发展进程、契合城市发展方向、匹配区域发展脚步才能增加产业勾地的成功率。