我们这阵子，写了不少房产类的文章。
大家总会在留言里，提出这样那样的问题，有些问题的确没法回答，所以，干脆写一篇，我们对于房产的核心观点和逻辑。
1
房产，包含居住属性和金融属性。
不同的房产，不同的周期，居住属性和金融属性，并不一致。
对于居住属性，如刚需、刚改，看的是成本，只要不跌就是涨；
对于金融属性，即投资，看的是效率、是杠杆，房价不涨便是跌。
2
房住不炒的本质，在于引导房价，体现居住属性，压抑金融属性。
不要把房住不炒，简单理解为要房价大跌，你只会失望。
房住不炒，目的是保持房价健康成长，防止大涨大跌之策，只会加速市场的分化。
差房子没人买，好房子依然高高在上，稳步上涨。
3
城市房价波动，有显著的区域性、功能性特征
不要问我们某某城市，房子能不能买，这问题没法回答。
一方面，每个人需求不同，投资、自住；屌丝、土豪；学区、改善；结论完全不一样。
另一方面，即使北京，各个区域的房价波动，差异性也极大。
图片来源：易居杨红旭只有那些，有强劲居住、发展价值的区域，才有长期价值。
4
优质房产，往往具备明显的稀缺性特征，从而带来较好的流动性。
永远记住，好房子，不会有一堆人来和你推销，都要你用大把钞票、抽签摇号，中签率还非常低。
各家中介朋友圈，都在推的盘（基本都是公寓、偏远区域、东南亚房产），直接可以忽略不计。
至于买二手，看看这个小区，过去几年的真实成交情况。尤其那种出来一套，一两天就卖掉的，基本不会太差。
5
房产不但不是货币的蓄水池，反而是货币的放水管
具体逻辑，可参考老南写的《房子为什么涨了十年？》：
因为，你从银行贷的款，正是银行做的“面包”，而支撑“面包”的，是你家的“6个钱包”，以及你未来20年、甚至30年的收入现金流。
所以，房产，不但没有吸收货币，实际上，释放了更多的货币。
所以，这次“三道红线”，要求房地产企业，在未来几年全面压低负债，本质是在收回信用货币。
6
买房赚钱，超额收益，来自于长期持有+房贷杠杆
虽然国内公募股票基金。年化收益高达16%（详见老南《基金，这么卖，就快要吃人了》）：
但是，绝大多数人，都是短期持有，加上容易在牛市高点追入，所以实际收益率远低于产品收益率。
而房地产，因为交易的复杂性，时滞性，让大家被动长期持有。
同时3成首付的高杠杆，以及低廉的公积金、按揭商业贷款等，大幅提高了实际持有收益率。
7
买房之前，务必想清楚自己的本质需求。
买房前，务必想清楚自己未来5-10年的周期，购房的本质需求。
投资、自住？学区、改善？等等等等。
需求越清晰，越容易快速锁定购房目标。
更关键的是，不容易在看房过程中，被中介忽悠，买了不符合自己需求的房产。
8
看1000篇自媒体文章，不如亲自去看100套房。
绝大多数自媒体，尤其是10W+爆文，引爆的并非扎实内容、逻辑，而是情绪。
最终变现，还是靠广告，或者引导你去买高提成的垃圾房产。所以必然夹带各种私货，把你带票。
与其看这些，不如看100套房，相信老南，看完100套房，你绝对是专家级别，谁也忽悠不了你。
而且，即使是看专家的言论，越是重要的判断，越是要往过去搜索下历史言论，再决定是否参考：
9
远离垃圾房产。
养老地产、海景房、公寓、商铺、景区房、写字楼；以及一线城市的“环、临、旁”；以及海外那些，只卖给中国人的房产。
以上排名不分先后。
当你买了这些，基本没有流动性的房产时，就是在消灭自己的财富。
详见我们写过的：
《谁逗你买公寓，请直接拉黑TA》、《老人旅个游，被坑20万》、《全是泪 买海景房到底会亏多少？》、《商铺投资，一铺养三代？还是三代养一铺？》。
《新加坡旁的房子，能不能买？》、《喊你去泰国买房的 不是坏而是很坏》、《我劝有些人别去希腊买房》、《投资日本房产到底能赚多少钱》、《越南买房 掀开一张不能见光的底牌》、《塞浦路斯买房 真相只有一个！》、《澳洲房产真要完了》、《喊你去迪拜买房，就像挖个坑等着你跳》、《去柬埔寨买房就像是一场豪赌》。
上面这些文章，大部分写于过去两、三年，当时我们被各家中介，骂的一塌糊涂，现在回头看，哪个不是坑？
PS：很多受骗的，很容易斯德哥尔摩症，帮骗子来骂劝他谨慎的人。最后，哪怕发现被骗，大多数会为了面子而保持沉默，打死不认错。
10
买房，只能向上将就，不宜向下将就
暗夜老师的名言：买房，好比女孩子不能因为感情屡屡受挫，就算了罢了，随便嫁去一个乱七八糟的渣男，否则婚后留下的泪，就是婚前脑子进的水。
最近深圳限购，不少人被限了后，在各大V被带往惠州，或者非住宅类市场。
胡乱买，你也许下半辈子，都白干了。
用下暗夜这张图，大家自我对照，看看你属于哪一类：
结
买房，一种叫买高了，一种叫买错了，买高了不致命，影响效率，买错了则是致命的。
房市下半场，是分化的时代，是一九的时代。
当下的主要任务，是防止乱买瞎买，导致自己的财富被消灭。
-END-
