老张在老伴亡故后，经人介绍认识了姚阿姨再婚。老张的儿子小张对此的态度一直比较抵触，认为房子是已故的母亲和老张一起出资买的，现在姚阿姨在与老张结婚后住进来，很担心对方将来会打这套房子的主意。

为了让儿子安心，也同时给姚阿姨一个交代，老张立下遗嘱：其过世后房屋由小张继承，同时在此房屋上为姚阿姨设立居住权，姚阿姨可以一直在内居住直至过世为止。

老张通过设立居住权的方式，一方面保障了未来子女所能继承的财产不因父亲的婚姻状况受到影响，另一方面也考虑到了姚阿姨在自己身故后不至于居无定所，能得到基本的居住保障。

居住权是今年出台的《民法典》中所新增的用益物权，为老年人再婚、离婚纠纷中的房产交割以及以房养老提供了一个新的法律途径。

居住权的概念

居住权是指自然人依据合同或遗嘱而取得的，对他人享有所有权的住宅进行占有、使用，以满足生活居住需要的一种用益物权。

居住权的概念起源于早期的罗马法，当时的罗马法规定，设立居住权，需要双方书面约定，并在行政管理部门作出相应的登记备案，具有人身性、无偿性、不可转让和不能继承的专属特征。

其实，居住权的概念在我国提出已经有几十年，但是早期因为备受争议而被搁浅。而今我国立法机构之所以在《民法典》中新增居住权，旨在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，目的是为了满足生活居住的需要，并不包括生产经营活动。因此，对于设立居住权有额外的限制。

居住权与房屋租赁权的区别

从法律的角度来看，居住权为物权，具有绝对的对世权，而房屋租赁权是债权，当两者有冲突时，房屋租赁权往往没有办法对抗居住权，承租人只能转向出租人要求其承担违约责任。

居住权的设立往往是无偿的，是为了满足生活居住的需要，具有人身属性和目的属性，在不动产登记中心备案方能成立。房屋租赁权往往是有偿设立，自双方签订租赁合同起即可成立。

《合同法》约定房屋租赁权最长期限为二十年，《民法典》对于居住权并没有规定最长期限，在没有设定居住时限的前提下，居住权人可以一直居住在房屋内直至死亡。

居住权的权利主体只能是自然人，房屋租赁权人除了自然人外，还可以是法人或非法人组织。

居住权具有专属性，不能转让、继承，随着居住权人死亡而消灭，设立了居住权的房屋，也不得出租。房屋租赁权则可以转让和继承，租赁权人死亡的，房屋租赁权并不因此就消灭，经过出租人同意，承租人可以将房屋进行转租。

居住权对实现抵押权的障碍

《民法典》并未禁止对存在用益物权的房屋设定抵押权，但是当房屋上两种权利的行使引起冲突时，应当如何处理？

首先，居住权成立在先，抵押权设立在后的问题。鉴于居住权的设立须经登记，具有对外公示的效力，在后设立抵押权的抵押权人势必已了解并接受抵押房屋存在居住权的状态，从风险意识承担的层面上来说，应当意识到如果居住权尚未灭失，在要求拍卖所涉房屋实现抵押权的过程中，会遇到执行不能的情况，因此抵押权人应当谨慎评估上述的风险，决定是否接受所涉抵押房屋。

其次，抵押权成立在先，居住权设立在后的情况。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述现行有效的司法解释的规定，设立在后的居住权似乎并不能妨碍抵押权的实现，但是涤除存在的用益物权也需要付出相当的时间和财务成本。

《民法典》出台后，配套的各类司法解释还有待相关部门完善，需要继续关注后续司法解释的动态。

居住权对于公租房的影响

公租房全称公共租赁住房，是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，所有权由政府或公共机构所有。

公租房的居住权不同于《民法典》设立的居住权的概念，严格意义上是一种承租权，只不过不能对外转租，否则国家和政府有权收回。

但是对于公租房群体来说，目前公租房的承租人只有使用权，不享有物权。如果参考居住权设立制度，公租房的租赁权经过登记生效成居住权，便具有了物权对抗效力。即便是政府也不能随意收回，如果以公共利益为由征收征用，还需要给予公租房的居住权人补偿，更好的保证公租房承租人的利益。

居住权设立的方式

居住权的设立有两种方式。首先可以通过订立居住权合同来设立居住权，随后当事人应当共同向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

其次，通过遗嘱方式设立居住权，即住宅的所有权人在遗嘱中作出在自己死后为他人设立居住权的意思表示。由于以遗嘱方式设立的居住权时，待遗嘱人死亡时遗嘱生效。在遗嘱人死亡后，因遗嘱而将要取得居住权的自然人，应当持遗嘱单方向不动产登记机构申请居住权登记，居住权也是自登记时设立。

此外，根据《民法典》第三百六十七条的规定，无论以哪种方式设立的居住权，都需要在合同或遗嘱中明确居住权的姓名和住所，住宅的位置，居住的条件和要求以及居住权的期限等内容。

法律法规：

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条：

居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条：

设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:

一)当事人的姓名或者名称和住所;

二)住宅的位置;

三)居住的条件和要求;

四)居住权期限;

五)解决争议的方法。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”