我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答，买房问题请私信提问

提问：房姐您好： 着急接外地父母进京养老（户口已投靠），对石景山依翠园有意向，房况如下： 东北朝向、塔楼、98年、一居改两居、公房，按房本面积均价4.8左右，大阳台视野超好就是缺光照，子弹200准备接力贷140落父母名下； 婚前公积金贷80购入石景山老破小一居，婚后提前还款，目前贷款剩一点，不着急慢慢还…… 老破小旁边要修地铁，初步计划五年后老破小换学区房（如果到时有娃的话）…… 父母担心2020年房价下跌或加房产税，倾向于再等等。 请房姐给把把关()

回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是你要现代商业是没有的，最近的万达要走一段，大牌餐饮基本在万达。 总而言之，让你有一种远离现代都市，颐养天年的感觉。 但这也是石景山的问题，由于种种因素导致发展缓慢，现代商业才是财富的象征，石景山的增值长期跑输。 依翠园房子落差比较大，从90年代到2002年都有，楼梯电梯都有，互相之间有一定价差，房子一般，配套合适。 4.2万-4.8万单价如果契合你自住，资产也充足，可以考虑，但不建议作为投资升值。 北京房价已经跌到位了，不过倾向再淘一淘更低价的笋盘。 北京和重庆一直是房产税的试点城市，并不影响房价涨幅，另外房产税有洞可破，不用担心。

提问：- [x] 您好！美丽的房姐！新人首问，我是三元桥凤凰城的一个两居室的业主，预计三年后才有大量需要资金的时候，请问房子是现在把它卖了还是继续持有呢？凤凰城的升值潜力怎样？现在大约十万五一平，我是满五唯一。如果现在决定继续持有，但三年后卖出，现在还出租吗？租金大约每月一万八，谢谢您的回答！好人一生平安！ - [ ]

回答：凤凰城品质高，配套优，唯一的硬伤就是交通，但依然值得持有，不建议现在卖。 是否出租取决于你现在的装修情况，1. 现在的装修非常好，2-3年的出租会对现有装修有损耗影响未来的出租计划，那就别租了。2. 现在装修一般而且租金还不错，也好租不会有空置期，就算最坏的情况用两年的租金翻修一下，高价出掉，现在也值得出租。

提问：房姐好！请问乐城国际、金地国际花园、星河湾、天鹅弯，哪个小区更保值？单价大概分别多少钱入手比较合适？类似品质的小区还有推荐吗？谢谢！

回答：星河湾>天鹅弯>乐城国际>金地国际花园 另外星河湾整体大盘品质均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。 天鹅湾分为南北区，北区品质上比星河湾略好点 富力城D区、东湖湾 也可以看

提问：房姐好！我家老二今年读一年级。在太阳宫有套小面积学区房。按目前政策可以读人朝初中部。1.请问有必要去西城再买一套学区房吗？我的想法是把目前名下的房过户给老大，以我的名义买套西城的学区房，可以在老二3-5年级选择转学或初中再去西城。毕竟西城的教育总体强过朝阳。2.在太阳宫再买套大的高品质学区房，就让老二在人朝继续读。水星园、澜石、求马及太阳公元，哪个最值得入手？3.以公司名义在目前小区同一单元（楼下底商，出门即是地铁，生活、出行极为方便）再买套小房，家里老人住，方便互相照应。不住时也可出租。兼顾住或投资。家人认为房屋楼下是底商，有安全隐患，即便买也不能买同单元的。所以，意见不统一。请房姐帮忙理清思路。谢谢！

回答：你好，你这个情况西城不合适，因为没有小学学籍直接派位，很可能派到片区内最差的初中 你还是考虑朝阳吧，毕竟朝阳买房+京户，上对口初中的概率还是很大的，朝阳房子跟初中是挂钩的 太阳宫比较推荐：火星园、水星园 临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。如果折价10%左右是可以考虑的。

提问：房姐双节愉快！ 准备北京第三套，手上有老人首房首贷（接力贷）票，年龄关系还有一年左右过期了；也可以抵押目前自住的房子（目前房子没有抵押）获得资金。纠结应该优先使用哪种资金？准备出手法拍

回答：接力贷理论上老人79往下，实际要看老人+子女征信、流水、社保情况，评估贷款情况 抵押现有房产-凑首付-全款买入下一套-再抵押，目前抵押贷的利率是最近十几年来最低时期，比首房首贷按揭更低，且接力贷基本都会上浮利率，导致按揭利率更高。 全款资金可以亲友拆解，目前就挨个笼络起来。 北京法拍基本没有套利空间 本身的流程风险和额外的处理费用加起来，战略上的选择性就很低了

提问：房姐好，新人首问。200+子弹，已婚无孩，北京户口。一个在首都机场附近工作，一个互联网现在奥森附近工作。本来中意望京新城，配套齐全，干啥都挺方便；或者慧忠北里，初中是朝外。但是最近总有亲戚建议一定要考虑学校，学校是最重要的。现在比较迷茫，觉得海淀上学压力太大，东西城房价太高而且我们上班不方便。请您给些建议，感谢。

回答：没必要硬上东西海的学区，你们现在没有小孩。过早买入就是面临市场波动风险。要兼顾学区亚运村的安慧北里、安慧里、慧忠北里这几个盘符合你们的实际情况。望京新城居住体验相比更好点，没有小孩可以入

提问：房姐，你好。宝宝即将出生，手里正好有子弹300，想投资一套学区兼投资的房产。目前家里有一套丰台万科假日三居自住落在公司名下，未满五，2-3年后可以考虑出售。老婆海淀集体户，本人非京籍但社保满五，sfsd，两人月收入3万左右。老婆在航天桥附近工作，本人国贸。考虑到海淀教育整体平均好于丰台，所以并不执着于非常好的学校。方案：1. 航天桥附近老破小或者其他海淀地段，是否可以推荐几个 2. 暂不考虑学区，仅考虑投资，快上学的时候再考虑上学。可否推荐几个楼盘。您也可以结合本人的情况给些建议，谢谢！

回答：300w首付可以买一个600w左右的房子 1. 海淀可以考虑万泉小学买个一居，比如小南庄，也可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄。 2.投资就建议看朝阳了，例如 苹果派、柏林爱乐的小两居 孩子即将出生，建议考虑学区因素

提问：芳姐您好，请问一下苹果社区61.3平方352万价格怎么样？儿子在京集体户口，现在外地工作，5年后可能回京，现有子弹180-200，sfsd，请指导。

回答：如果是苹果社区南区可以入。如果是北区就不建议看了，北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，长期跑输大盘。 还建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐您好，新人报道！ 【现状】：夫妻京户无房，计划明年要娃。男方父母名下各一套（西城老破小学区+天通苑大两居）工作在东二到四环及通州 【资金】：首付300，月流水两人共3w 【诉求】：自住＋投资（不要学区），满足夫妻+娃+女方父母退休来北京常住，希望居住环境舒适，若十年后换房能有效增值 【问题】：1、看了台湖金茂悦和万科东望，对四居户型比较满意，但不清楚该地块未来发展怎样能否入手，感觉新盘户型更合理，相对价格较低 2、二手房能否推荐一些范围，朝向、户型、交通、位置如何调整优先级 3、想保留一人sfsd名额，如何操作？男方贷款，父母接力贷（退休金+房租收入可行否） 4、厂桥学区如何，怎样付费咨询

回答：万科东望>台湖金茂悦 二手盘建议看朝阳无限、炫特嘉园、国美第一城 ，位置和交通是首要考虑 需要另一人放弃份额，只做为其中一人的资产。保证另一方征信报告上是干净的。父母接力贷可行 厂桥学校还不错

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