本报记者 谭彩珍 实习生 岑怡萩

小区公共路灯不亮、电梯坏了、外墙破损、屋顶漏水，又过了保修期，需要维修时钱从哪里来？答案是小区住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）。维修资金又被称为房子的“养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。去年，我市出台了《贵港市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》），对维修资金交存标准进行了调整，由此引发热议，有网民在市网络问政平台上就我市维修资金交存标准及管理问题进行问政。

连日来，记者采访相关部门、物业公司、业主代表得知，全市95%以上的业主不愿意按新的标准交存维修资金，而大部分老旧小区都存在公共设施设备老旧、损坏，房屋外墙及楼面渗水等问题，却因房子“养老金”不足，面临维修难的窘境。

入不敷出难维修

今年4月，贵港雨水较多，家住港南区南郡名邸小区的李先生有苦说不出，因顶楼渗水严重，下雨天，他家中也跟着“下小雨”，这样的情况已持续了好几年，一直没有改变。“有家都不想回。”李先生无奈地说。

不仅李先生烦恼，该小区物业公司也烦恼，特别是工程维修部的工作人员，他们每天来来回回都是对房屋外墙、顶楼、排水管等进行“查漏补缺”。

4月22日上午，记者在南郡名邸小区看到，施工人员正拿着铁锹在单元栋楼梯出口处进行排水管道改造，楼道里的消防设施锈迹斑驳，房屋外墙和楼顶有多处大大小小的“补丁”，小区内的公共设施更是简陋陈旧。

该小区物业公司经理李小芳告诉记者，南郡名邸小区建于2008年，2013年公司接手物业管理时，小区公共设施设备就存在很多问题，但开发商却不作为，问题越来越多，如楼顶漏水，每年雨季，住在顶层的业主苦不堪言。这么多年来，公司不断投入大量的人力和资金进行维修。小区共18万平方米，按每平方米0.1元收取维修资金，一年就是21.6万元，可每年用于公共设施维修的费用远远超出这个数，仅去年6月到现在，公司先垫资用于公共设施维修已有20多万元。因房子“养老金”不足，平时只能对公共设施进行表面修缮，解决不了根本问题，通常是“补了又漏，漏了又补”。李小芳坦言，小区还有很多需要维修的公共设施设备，如现在迫在眉睫的外墙批灰脱落问题，曾经有过两次墙灰脱落砸到业主的车，他们每天上班都提心吊胆，维修不及时的话，担心下次墙灰掉下来砸中群众。

无独有偶，位于港北区金田路的世纪经典小区也存在共用道路、摄像监控等公共设施设备严重破损问题，给业主带来很大不便。该小区业主杜女士告诉记者，以前的物业公司管理不规范，服务不周到，还与业主产生矛盾纠纷，所以很多业主“不买单”，拒交物业费，维修资金收取难上加难，多年来，该小区“养老金”严重入不敷出。据现在该小区的物业公司总经理黄敬业介绍，2019年7月，他们接手世纪经典小区物业管理时，小区单元门禁、监控设备、消防设施、健身器材等都处于瘫痪状态。为了给业主提供更好的服务，他们先后垫资50多万元更换公共设施设备、修补外墙及楼顶、完善电动车车棚及充电桩等。下一步需更换消防自动喷水灭火系统，预计花费80万元，而目前小区维修资金账户上仅有10万元，因历史遗留问题，还在上一个物业公司的账户上。

标准不一引疑惑

3月25日，网友“小帅”在市网络问政平台提问，为什么我市各个小区收取维修资金标准不同？有些是按新标准每年每平方米5元连交4年收，有些仍然按旧标准每月每平方米0.1元收，同为100平方米的商品住房，一年却是120元与600元的差距。

网友“hhh123”也在市网络问政平台提问，2021年3月31日，开发商向业主交房时，要求业主一次性按照每平方米105元足额交存维修资金，请问这是否合理合法？

记者从市住房和城乡建设主管部门了解到，2020年6月前，我市大部分小区维修资金一直是按照每月每平方米0.1元标准由物业公司随物业管理费一起收取，由物业公司存入物业主管部门指定银行，使用时按程序审批。由于我市大部分小区都是近些年建成，这样的交存标准在住宅交付使用前期尚可维持，但随着住宅老化、物价攀升等原因，维修资金不足的问题日渐凸显。为解决上述问题，2020年4月1日，我市出台《管理办法》对维修资金的交存标准进行了调整。

建设部、财政部2008年发布《住宅专项维修资金管理办法》第七条明确，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2016年，市住建委、市财政局《关于核定城市基础设施配套费计费额的通知》核算我市民用居住建筑工程单位造价标准为1500元/平方米。《管理办法》据此确定我市每平方米专有部分建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为：未配置电梯的房屋，按房屋建筑安装工程每平方米造价的5%，即每平方米75元；配置电梯的房屋，按房屋建筑安装工程每平方米造价的7%，即每平方米105元。2020年4月1日后办理预售的房屋，按照此标准一次性足额缴存。对2020年4月1日《管理办法》出台前未建立或未按规定交存首期住宅专项维修资金的，参照广西其他地市做法和交存标准，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期维修资金交存至住宅专项维修资金专户。无论是按照哪种标准交存的维修资金，都存储在业主个人分户账上，产生的利息也计入业主个人分户账。连续交存或一次性交存的维修资金，在余额不足首期交存额30%时，业主均应及时续交。

使用管理需透明

虽然我市出台的《管理办法》对维修资金的交存和使用有了明确规定，但记者在走访中发现，许多业主对维修资金的去向仍感到模糊。

4月21日，记者来到港北区翰林世家小区采访，该小区业主杨先生告诉记者，以前的维修资金一直由物业公司代收，每月每平方米0.1元。去年底接到物业公司的通知，维修资金将按每年每平方米5元收缴，连交4年。大部分业主觉得这个收费标准太高了，他们小区新建不久，需要维修的设施设备少，所以不明白要求业主交存这一大笔钱用于哪里，即使交了用不到也是在账户上“睡大觉”。今年4月底，小区物业公司通知业主，暂停按每年每平方米5元收缴维修资金。

同样，这个问题也困惑着陶先生，他表示，今年2月份，他在盛世天禧楼盘购买了新房，签合同交首付时，被要求以每平方米105元一次性缴存维修资金，可他的房子2023年才交付使用，现在这笔钱在哪里，怎么管理？他一无所知。

记者走访普罗旺斯、龙脉华庭等多个小区获悉，大部分业主表示无法理解和接受新的收费标准而处于观望状态，其他人不交他也不交，其他人交了就跟着交，对维修资金的收取标准、使用和管理也比较模糊。

记者了解到，在我市《管理办法》出台前，我市维修资金普遍按照每平方米0.1元标准，由物业公司代收。除了前面提到的部分小区出现维修资金不足的问题，该办法还容易出现以下弊端：一是部分物业公司未按要求将维修资金存入政府主管部门指定的专户，不但造成物业主管部门监管失控，业主对资金使用去向也是毫不知情；二是有的物业公司与业主解除合同后，以部分业主未交物业管理费为由，拒不返还收取的维修资金，损害多数业主利益；三是少数物业公司与小区业主产生矛盾被解除合同后，拒不退还维修资金，即使法院判决后也很难执行。

配套办法待完善

记者了解到，《管理办法》不但对维修资金交存标准和交存方法进行了调整，对维修资金的使用管理也进行了具体明确，一方面能有效解决老旧小区维修资金严重不足的问题，另一方面也能避免出现上述弊端。但维修资金实际交存情况并不理想。目前，全市100多个小区仅600多户业主按照每平方米5元、连续4年标准交存维修资金，大部分业主还在观望或是拒交。

我市房子“养老金”使用管理存在的问题该如何解决？市住房和城乡建设相关部门负责人表示：一是加大物业条例法规的宣传力度。今年4月28日、5月12日，市住房和城乡建设局与贵港市物业管理行业协会连续举办了两期物业条例法规宣贯活动，接下来还将多形式、多渠道、分批次大力宣贯，积极引导社会各界和广大业主关心、支持、参与物业管理工作，促进我市物业管理行业健康有序发展。二是严格维修资金的使用监管。严格按照住宅专项维修资金管理“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，不仅对新建小区交存的维修资金，对原来由物业公司收取的维修资金也将全面调查摸底，存入指定专户，对全市维修资金的交存、使用、保值增值等进行统一管理。三是逐步完善使用管理配套办法。无论国家、自治区还是我市出台的相关法规都明确：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。说到底，维修资金取之于业主、用之于业主。新版《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2021年1月1日开始施行，《条例》第四条明确，物业管理实行以街道、乡镇党组织为领导，业主自治、专业服务、政府有关主管部门监督管理和指导相结合的治理机制，发挥街道办事处、乡镇人民政府以及居（村）民委员会对物业管理的指导和监督作用，推动物业管理工作创新。

记者了解到，下一步，结合《条例》宣贯，我市市、县两级住房和城乡建设主管部门将督促各街道办事处、乡镇人民政府指导各物业小区成立业主大会，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度，做到“交的明白、用的有数、管的清楚”。成立有业主委员会的小区，目前有不少已通过业主委员会讨论维修资金交存标准。

?天悦尚城小区的小朋友在小区风景桥玩耍。 （记者谭彩珍摄）

?居民在华泰官邸小区散步。

（记者张庆杰摄）

?居民在广汇圣湖城小区散步。

（记者谭彩珍摄）

本文来源：贵港日报