第18届蓝筹年会日前在北京举行。正值七普人口数据公布、三胎政策开放之际，厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院及王亚南经济研究院“双聘教授”赵燕菁在会上发表了对于房地产、人口政策的看法。

赵燕菁对房地产的研究在业内素有口碑，其言论为诸多重磅机构投资者所看重。

他表示，人口多少判定不是简单用人数来衡量，而是要结合资本和人口的匹配，从人均资本占用率来考量。

关于计划生育，赵燕菁认为在计划生育政策刚刚提出之时，中国处于资本不足的状态，人口增长快过资本增长。在这种情况之下，计划生育是必然的选择。

但是到2004年以后不应该继续坚持计划生育，因为我国资本创造能力大幅上升，劳动力会倾向于不足。

此外，赵燕菁还建议开发商们关注所投资城市的人口结构。

他认为，人口的结构决定了城市的经济是否可持续。纳税人的比重越高越好，如果纳税的占总人口的比例不断减少，一旦结构失衡达到拐点，经济就不可持续，城市财政的缺口就只能靠借钱弥补。

以下是聪明投资者整理的赵燕菁演讲金句以及全文实录：

“人口的多寡，不是由人口数据单独决定的，而是人口和资本的相对关系决定的，它们之间的不足和剩余都是由对方来定义的。”

“在2004年之前，计划生育是不得已的选择，没有计划生育，人口超过资本增长的速度就更快，我们会更快达到马尔萨斯陷阱，更快地看到第二个、第三个三年自然灾害。在2004年以前，计划生育还是功不可没的，给我们赢得了时间。但是到2004年以后还坚持计划生育那就错了。”

“如果纳税的人口占总人口的比例不断减少，那么人口数量增加也没用，一旦结构失衡达到拐点，经济就不可持续，城市财政的缺口就只能靠借钱弥补。”

“以前都是儿子养老人，现在不需要了，现在社保金、养老金比儿子可靠。这种情况下人们倾向于少依赖人口，多依赖资本。”

“现在我们真正要解决的问题是生孩子的动力。原来我们生孩子，是因为小孩和家庭的现金流直接相关，家里多一个孩子就多挣一份工资，现在我们必须把它和资本挂钩。

和资本挂钩就是生了孩子后，社保不一样、养老金不一样，不生孩子就没保障房之类。把资本和生育率结合，才会给市场一个信号：还是得生，如果不生，资本份额会下降。必须创造出这么一个机制，人们才会多生，因为生孩子是有意义的。”

非常高兴分享我的一些思考。今天来的都是蓝筹企业，和房地产关系非常大。但是我想分析的是人口问题。

人口对于中国的经济、对于房地产而言，都是一个长期的变量。现在我们的人口处在一个转折点，需要了解一下人口对于我们这些行业意味着什么。我们应该从一个更大的趋势来思考人口问题。

七普以后大家议论非常多，但是主要的集中在几个比较狭窄的方向：

第一，大家怀疑七普不准。很多人怀疑指标的准确性，认为人口下降、老龄化的实际情况比发布的数据更加严重，甚至怀疑统计局推迟发布的动机。

第二个议论点是计划生育，当年做这件事是不是错的，今天是不是还要坚持？

我们今天的讨论，不要集中在追究责任上，这都是马后炮，最重要的不是证明谁有先见之明，而是拐点背后的原因。

人口的多寡由人口和资本的相对关系决定

现在众说纷纭，是因为没有一个具体的人口框架，到底是人多少还是人少好。我找到两个比较孤立的观点，都涉及人口评价。

第一个是马尔萨斯，马尔萨斯早就提出来“马尔萨斯陷阱”，说人口增长是按照几何级数增长的，而生存资源仅仅是按照算术级数增长的。通俗来说，人口是一个快变量，而耕地是一个慢变量，马尔萨斯陷阱发生是迟早的事。多增加的人口总是要以某种方式被消灭掉，不是战争就是死亡。

现在大家发现马尔萨斯好像不对了，这个时候就有一个新的理论——刘易斯提出来的“二元经济模型”。当城市发展到一定程度以后，农村劳动力的无限供给会在某一个点上消失，会出现所谓的刘易斯拐点。过了拐点以后，人口就会从过剩变成不足。

把这两个观点合在一起，可以得到一个新的假设：人口和资本存在着镜像的关系。人口不是按自己多少来决定的，而是按它和资本的相对比例来决定的。

这样的话，人口的增长速度和资本的增长速度之间的差异就变得非常重要。如果人口增长的速度快过资本，则是马尔萨斯陷阱。而如果资本增长的速度快过人口增长的速度，则刘易斯拐点一定会发生。

人口的多寡，不是由人口数据单独决定的，而是人口和资本的相对关系决定的，它们之间的不足和剩余都是由对方来定义的。

大家可以看看中国历史，中国人口达到一亿人是在宋朝，然后到清朝达到2亿人、3亿人，那个时候我们都觉得人口是多的。但是现在，我们会觉得人口不足，这是为什么？

当经济出现劳动增速特别快，但是资本的增速比较慢甚至不变，就会出现经济的内卷，也就是所谓马尔萨斯陷阱。

中国的历史上，最主要的资本基本上是耕地，假设耕地数量是恒定的，或者增加的很慢，如果人口的高速增长，每个人耕种的耕地就越少，人均资本下降。

这个时候，家庭增加成员才能增加占有的资本。成员越多，你家占有资本的比例会上升。如果你家生的人少了而总资本不变，你们家的资本占比份额会下降，带来生存危机，这时候，人们更加倾向于多生。如果不生，你就是在给别人让出耕地，让出资本。

但是如果资本增加快过劳动增加，这时人均的资本是上升的，家庭的成员减少，你会增加人均资本的占有，因为资本上升，你会依靠资本来解决家庭的问题。比如以前都是儿子养老人，现在不需要，现在社保金、养老金比儿子可靠。这种情况下人们倾向于少依赖人口，多依赖资本。

根据两种人口的倾向，我们可以得出一个结论：当劳动过剩的时候，人口会增加；资本过剩的时候，人口会减少。

计划生育是当时必然的选择

2004年是中国的刘易斯拐点

我们现在回头来看，计划生育到底是对的还是错的。我们一定要回到当时的历史场景，不要用现在的场景来去判断。

计划生育在1982年进入宪法之前就已经提出来了，它的提出是三年自然灾害的后继结果，三年自然灾害是中国刚建国后，最猛烈的一次内卷。

其实当时的情况就是人口增加快过耕地增加，达到一个临界点的时候，稍微有政策变化，比如苏联的资本撤出，我们的劳动力就急剧过剩。

这个情况是在中国历史上是反复出现的，就是因为中国的资本基本上是不变的，而人口快速增加。

建国以后的人口有非常快的增长，当时战后全世界都一样。那个时候出台的不仅是计划生育，还有上山下乡、干部下放劳动，一直到朱镕基时代。

为什么我们经济增长一定要保8？保不住8就解决不了这么多人的就业问题。长期以来，我们的资本是不足的，一直处于人口增长快过资本增长的情况。在这种情况之下，计划生育是必然的选择。

那么，情况现在是不是还是如此？计划生育当时是对的，并不等于以后也是对的。

实际上我们在改革开放期间就出现了刘易斯拐点，拐点是怎么出现的？一定是资本快速增加，资本增加的速度超过了人口增长。

中国历史上一直是缺少资本，什么时候突然变成资本增加的局面？

这就回到了土地金融的问题上。2004年8月31号，对于开发商来讲是个坏日子。但是对于中国的资本创造来讲，绝对是一个伟大的日子。从这一天开始，所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，土地收入急剧上升。中国的资本从这一天起突然由几百几千亿，很快变成上万亿。

但土地收入并不是主要的资本创造工具，土地的价值上升，为所有没有交易的土地以及附着在其上的住房，带来很高的估值。这些估值会体现在金融系统里，作为抵押品，创造出巨大的资本。

中国长期以来的劳动力价格一直很低，突然变贵是从2004、2005年左右开始。这其中唯一一个解释，是这个时候资本开始增加，资本变得非常的便宜。

所以中国社会科学院副院长蔡昉提出，2004年就是中国的刘易斯拐点，中国的资本增速有史以来第一次超过了人口增速。

我们可以得出一个结论：在2004年之前，计划生育是不得已的选择，没有计划生育，人口超过资本增长的速度就更快，我们会更快达到马尔萨斯陷阱，更快地看到第二个、第三个三年自然灾害。在2004年以前，计划生育还是功不可没的，给我们赢得了时间。

但是，到2004年以后还坚持计划生育那就错了。为什么？因为我们国家资本创造能力大幅上升，资本创造能力甚至超过了现在的发达国家，这个时候人口一定会减少，家庭倾向于少生，劳动力会倾向于不足。

现在取消计划生育也没用

必须把生育率和资本挂钩

如果现在取消计划生育，有没有用？我觉得没用。

原因很简单：以前家庭成员的减少会增加人均资本的占有，这时人们有强大的动力增加家庭成员，因为这是获得现金流的唯一的办法。

但是现在人们富裕了以后，大家会偏爱资本而少用劳动力。大家都不养儿子了，去存钱存养老金更管用。这个时候动力消失了，即使取消了计划生育，人们也不生孩子。

现在我们真正要解决的问题是生孩子的动力。原来我们生孩子，是因为小孩和家庭的现金流直接相关，家里多一个孩子就多挣一份工资，现在我们必须把它和资本挂钩。

和资本挂钩就是生了孩子后，社保不一样、养老金不一样，不生孩子就没保障房之类。把资本和生育率结合，才会给市场一个信号：还是得生，如果不生，资本份额会下降。必须创造出这么一个机制，人们才会多生，因为生孩子是有意义的。

优化人口结构

纳税人占总人口的比例越高越好

最后我想谈谈人口与城市规划。人口增长是一个自变量，没有什么东西可以规划。城市规划以前是一个数，只要猜准了这个数，然后根据人口把它变成城市用地面积，变成城市的用水量，就可以做出配套设施。

但是到了今天，仅仅是在人口数量上思考问题还不够。我们一定要知道城市人口本质是什么。其实人口对于城市而言，不仅仅是多还是少，它的结构其实更重要。

在座的诸位开发商，不能光看城市人口的增加，当然这还是一个很重要的指标。更应该关注的是，人口的结构决定了城市的经济是否可持续。

我们可以按照对财政是否有贡献来划分人口。简单地说就是这个人是纳税人，还是消耗税的人。如果纳税的人口占总人口的比例不断减少，那么人口数量增加也没用，一旦结构失衡达到拐点，经济就不可持续，城市财政的缺口就只能靠借钱弥补。

规划最优的人口结构变得非常重要。什么叫最优的人口结构？在所有的人中，纳税人的比重越高越好。你不要管年龄大还是小，如果年龄小不劳动，也没用；如果年龄很大，但还在纳税，他也是正向的人口。

所以在城市规划的时候，要先区分人，不要按人口的年龄分，也不要人口规模分，而是分成从什么时候开始纳税，到什么时候开始领养老金。要把不纳税的这部分人口单独统计。

不纳税的人口也有两种，一种是非纳税人口，就是小孩刚生下来一直到他毕业这段时间有爹妈养着，不纳税但是也不消耗税。另外一种人是消耗税的人口，不但不纳税，还要领养老金让别人养着。

应该大力扩张纳税的人，用各种政策吸引这些人。同时应该尽量减少非纳税人口、消耗税的人口，千万别把这些人弄的数量很大，否则城市生产多少都没用。有了人口分类，才能给城市进行规划。

为什么要鼓励晚退休、早就业

我们首先鼓励晚退休。人的寿命一直在延长，而工作的时间不变，都是从20岁到60岁，这个时候财政的费用是增加的，即使交的税多了，但是因为命更长了，领的养老金更多了，城市的财政会恶化。

我的另外一个观点是我们应该鼓励早就业，农民工16岁就干活了，也干到60岁。而有的博士生到30岁、40岁还不毕业，他也干到60岁，这是非常不公平的。

应该是哪年毕业，哪年开始纳税，接着干40年。40岁拿到了博士开始工作纳税了，你就得干到80岁；如果你15岁就开始干活，你可以55岁退休，这样才公平。

而且晚退休的人应该领更多养老金，比如有的人退休后又找了一个私活，继续纳税纳到70岁，那他领取的养老金不能和60岁领的养老金是一个档次，应该鼓励大家多干活，多纳税。

另外，城市政策要尽量吸引就业人口，不要吸引那些耗税的人。比如三亚吸引了一大堆老人，那是养老，没有税收贡献。看上去人口净增加了，其实未必是好。城市的政策起码要延缓劳动人口的减少趋势。

最后我的结论是，人口是经济的慢变量，要过很长时间才会发酵，但是发现有问题的时候，再改是来不及的。

我们国家的计划生育政策应该在2004年就改，应该从限制人口变成鼓励人口。但是我们的动作太慢。

我们大概在2014年前后已经开始出现劳动力用工荒。中国的土地财政的融资能力在很短的时间之内领先全球，我们一定要把冲击力的影响降低。

我们一定要抓住资本这一关键变量，迅速把人口政策、城市规划政策从原来的抑制人口变成适应人口不足的政策。人口短缺时代来得比我们想的猛烈。

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