前几天，福州搞了一次土拍。

这次的土拍，以以往的地王频出不同，除了鲁能三进五四北外（五四北楼市迷局：涨也鲁能，跌也鲁能？），住宅地块表现得极为克制。

养老却以为成为此次土拍的一个关键词。

宗地2020-48号，明确要求地块须配建2000平居家养老服务中心。2020-56号登云养老地块，初入福州的泰康之家1.91亿拿下，未来将打造泰康·福园。

建筑面积约7.4万平方米，计划总投资约15亿元，规划1100个养老单元。

泰康与福州很有缘分,去年518，业内就传出了泰康与福州签约。10月26日，阳光城完成转让13.53%股份予泰康人寿及泰康养老。

泰康人寿和泰康养老提名的2位独立同事昨日在阳光城董事会获得增选。

阳光城象屿联合打造的登云湖高端大盘也在泰康养老项目的附近。

在福州干养老项目大盘的，不仅仅有泰康。融侨与宋卫平的蓝城联合打造的全龄高端康养小镇桃花源，位于永泰即将揭开神秘面纱。

据说这个项目参照桃李春风、乌镇雅园等全国热盘，离规划中的林文镜纪念医院距离只有15分钟车程。

10月20日，福建首个养老领域PPP项目华煦·桂湖颐养中心在宦溪镇山溪村正式开业。

……

福建民政10月30日的官方微信号透露：福州市人口老龄化居福建省首位。

或因宗族旺盛，藏富于民，房价也不像上海、北京等城市高不可攀，不少福州人对于“孝““养老”都有自己的理解。

很多人印象中，养儿防老是天经地义的事。行业巨头泰康纷纷切入，意味着用户成熟，市场要改变了。

从养儿防老，买房防老，组团防老，到社区养老，选择多了。但这对消费者难度就大了。

毕竟买错房子，日后还可能涨回来。要是养老产品买错了，那就只能呵呵了。

养老产业 八仙过海

国内养老产业的参与主体就非常多元，有房地产公司、金融保险企业、医疗企业等。

福州目前最大的养老机构是位于仓山区建新北路的福州市社会福利中心（福州市国德老年康养中心），去年5月正式对外开业，公建民营，设置床位1350张。

当然还有鼓楼区金太阳老年公寓、台江区老人公寓等。

房企虽然也有参与，但规模都不大。

三盛之前在五四北打造的“香樟里养老社区”初步涉水。

万科在福州打造的首个养老地产项目位于台江，是有60个床位的万颐智汇坊。

今年10月的土拍，泰康入局代表着房企和民间资本之外，险资模式杀入养老市场。

泰康之家隶属于险资，看似是和房企一样土拍拿地，但在后续养老模式运营上，与房企截然不同。

泰康来福州准备了1年

去年5·18期间，江湖传言泰康与福州合作确定。今年土拍顺利拿地，福州是泰康在全国落子的第21城。

福建也是泰康的重镇。除了福州之外，2018年4月，泰康养老社区落户厦门，今年6月封顶，预计2021年投入使用。

从2011年12月16日拿下位于北京昌平的燕园地块至今，泰康养老利用9年时间，在全国布局。

北京、上海、成都、广州、苏州的项目已经投入运营。泰康之家在几年不到的时间，快速打开市场。

首先，是险资的资金优势。

养老项目盈利达到平衡点需要3~4年，达到盈利状态需要5~6年。

之前很多重度运营养老地产的参与主体是房企，但项目回报周期无疑是“进展最缓慢”的。再加上被三条红线限制的各大房企，泰康无疑是具有资金优势的。

第二是土拍优势。

泰康之家项目主要位于城市近郊为主，周边生态好为主要条件。单项目基本可容纳1000户。可建设养老项目的土地主要是保障类、经营类、工业类用地。

因此可以根据各城市的特点，选择相应的地块进行开发。

泰康在北京的燕园（下图），是住宅混合公建用地和托幼用地。

上海申园是商业办公用地，武汉的楚园是医卫慈善用地。

厦门的鹭园（下图）是社会福利用地（营利性养老设施用地）。厦门在土地出让条件中，还对拍地企业的运营经验和品牌做了界定。

多样的用地属性，本身的品牌，让泰康在土拍市场鲜有竞争者。

CCRC模式的高覆盖性

养老社区产品分为：康养地产、旅居酒店、持续照料退休社区（CCRC）、养老机构、医疗护理机构。

养老客户分为3类：常常想去旅行的活跃长者、可以自己活动只是活动半径缩小的自理长者、和丧失部分生活能力，需要长期照顾的护理长者。

泰康之家使用的持续照料退休社区（CCRC）模式因为能覆盖最多的用户和使用场景，成为了养老社区的主流。除了泰康之外，太保和华润也有多个类似项目。

杭州的万科随园嘉树、上海太平的梧桐人家，都使用的是CCRC模式。

CCRC模式发源于20世纪60年代的美国亚利桑那州凤凰城。2005年，中国第一个CCRC项目太阳城落户北京。

2015年，泰康之家的第一个项目燕园落户于北京。

CCRC项目最大的特点就是覆盖面广：既提供了给活跃长者、自理长者的公寓，也有医院，包括了给护理长者使用的床位。

高端养老门槛：预估百万

既然这么好，那么未来去福州泰康之家行不行？

先说结论：面向高净值人群，高端养老院，未来即使有钱也不一定能有位置。

上海是中国老龄化程度最高的的城市，不妨先看看泰康在上海的项目。

这个项目叫申园，距离上海市中心30公里，有自理公寓、社区中心和二级康复医院。

客户以健康自理长者为主，平均年龄80岁，以退休机关人员和大学教授为主，且空巢特征明显。

申园一期已运营的1060户自理公寓面向的是活跃和自理长者；康复医院200张床位，则提供给（半）失能和失智长者。

1060户自理公寓，70%是小户型。

户型分为4种：一居室（套内面积40平）、舒适一室一厅（套内面积60平）、温馨一室一厅（套内面积80平）、和两居室（套内面积120平）。精装交付，安全扶手、紧急呼叫按钮等都有具备。

康复医院的床位，也有三种户型：单人、双人、豪华双人，套内面积32平左右。

入住人的门槛也很高：

假设是活动能力的活跃长者和自理长者想入住——

保费不低于200万元的客户，投保人或被保人可享受直接入住。

非保险客户则是押金模式，需要交纳入门费、乐泰财富卡费以及月费。

入门费用收费是20万元/户，入住前一次性缴纳。在退房时可以无息退款。

乐泰财富卡分为110万、160万、210万、300万4种。住满3年可全额免息退还。月费则是每月的每月需要交付。

以上表为例，之前没有参与保险计划的上海老人要享受舒适一室一厅的服务，需要先存20万的入门费，160万的财富卡，同时每月支出8961元房屋使用+1800元预估餐费。

需要护理，选择住在康复医院的老人来说，同样需要入门费和财富卡的门槛。

只是每月的费用除了房屋使用和居家费之外，还需要支付护理费用。

可以算算单人间+一级护理的价格，1.3万/月。当然这是上海的价格。

上海是目前老龄化最严重的城市，且房价高。福州的价格很大可能会比上海的稍微低一些。

但只要定位是高端，就像如今的大户型改善产品热销一样，排队、摇号等买房用的方法，后续可能也会出现。

多元的养老市场有选择

主打高端的泰康之家，因为价格门槛，大概率与你我无关。

但随着多元的养老产业发展，市场会有更多的选择。

今年10月，晋安区联手福建“百强企业”华荣集团打造的全省养老领域首例PPP项目华煦·桂湖颐养中心亮相。

拥有600张床位，试运营已入驻150多位长者。

内部透露：三人间、双人间、单人间，含吃住的价格区间在2000-5000元。

这是一个缩影，福州的养老产业大有可为。

回顾2019年福州第六次土拍，是福州近年来在四城区内首次以市场形式出让养老用地。

当时业内解读：“以往类似的养老用地常常采用划拨的方式，不进行公开出让，直接提供给非盈利机构。采用出让形式，也就意味着引入社会资本。”

福州市加快推进养老服务发展（2020—2022年）实施方案提到，将全面放开养老服务市场，民营养老机构占比达80%以上，民营养老床位占比达80%以上。

所以后续福州或有更多的养老地块入市。

福州民政局透露：福州实施养老项目“千亩计划”，现已完成帝封江、郭宅等8幅共计250亩养老地块的前期工作。

除了泰康之外、上海人寿堂养老服务（集团）有限公司、中国铁建等国内高端养老服务企业或将落户福州。

养老产业要做大，房住不炒也要坚持。

泰康拿下的2020-56号养老宗地，有不得分割转让和转租的限制。目的就是堵住通过快速分户销售回笼资金的措施。

10月14日，福州市多个部门联合出台了文件，防止开发商以养老名义进行房地产开发建设，甚至规定了居室冬至日的有效日照不应低于2小时。

选养老产品注意2个细节

可以预见，随着融侨的桃花源，泰康的康养项目，福州楼市的养老板块会很热闹。

按“千亩计划”，帝封江、郭宅等不少商业住宅的周边可能会出现一些养老项目。

所以不能只是从现在的角度考虑，切勿一时冲动，选择养老产品。

康养地产和旅居酒店，作为一个活跃长者是可以随时使用的。但如果行动能力发生变化，则需要选择养老机构、医疗护理机构。

更不要胡思乱想自己吓自己。这几天，看到腾讯理财通携手清华大学共同发布《国人养老准备报告》说，90后的人群压力山大。

作为一位虚长几岁的大叔，只能说一句：大家别想太多，先努力搬砖去！

参考资料：《中国式持续照料养老社区开发全流程解析》