买房，一直是人们茶余饭后喜欢谈论的话题。究其原因，还是由于当前房价过高，对于已经买了房的人来说，每个月都需要承受高额的房贷，对于没有买房的人来说，同样也需要省吃俭用存首付。与此同时，从这些年的楼市发展历程来看，也是人们最可能通过房子来实现财富自由的原因，比如在早期房价还没大涨时，通过投资房产来增加自己的财富，或者家里有老房子需要拆迁来“一夜暴富”。
那么现在投资房产是否合适呢？答案很简单，用很通俗的话来讲，如果连菜场买菜的大妈们都知道投资房产可以赚钱的话，只能说明已经到了该接盘的时候了。当然，由于现在房价依旧处于高位，买房投资需要很多本钱，刚需们更多关注的是：1、未来房价的变化？2、是否到了买房的时机？
对于上述两个问题，笔者想到了一个比较具有代表性的人物来回答这两个问题，也就是万达集团董事长王健林。原因是万达集团刚好是靠房地产发展起来的，并且让王健林一跃成为了首富。对于未来楼市的发展，王健林过去曾给出了两个方面的预测。
01
第一句是2013年王健林在接受采访的时候，回答现场观众提出问题“如何看待未来房价走势”给出的答案：未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。
从现在的角度来看，王健林说的话只能算对了一半，一二线城市近几年上涨速度明显，但是三四线城市同样或多或少涨了不少。但需要注意的是，2013年楼市整体库存压力大，对于一二线城市来说，人口流入量大，因此有源源不断的住房需求流入，但三四线城市人口流出较大，楼市需求减少，房子卖不出去因此上涨空间较小。但王健林没有料到，2014年出台的“去库存”解决了这个问题，但随即也造成了三四线城市房价上涨。因此，总体来说王健林给出的预测还比较准确。
随着楼市不断调控，去库存后带来的涨价热潮已经褪去，自2018年开始，楼市整体涨幅在逐年收缩，回归理性在即。与此同时，楼市的“分化”依旧在持续，每年还是有大量的毕业生与求职者前往一二线城市，一些三四线城市以及县城依旧面临着人口流失严重的问题。与此同时，根据数据来看，全国100个新建城市新建商品住宅库存总量达到了51040万平米，同比增长7.8%，已经连续24个月同比正增长，三四线城市新建商品住宅库存总量为26820和21077万平米，占比93.8%。
可见，三四线城市库存总量已经达到较高的水平了。那么“去库存”会再发生一次吗？答案是否定的，原因是高层态度已经变了！如今时间已经进入了2021年，也正好对应着“十四五”规划的第一年，在去年年底的经济会议上，已经提出了“十四五”具体的规划大纲，其中已经明确了：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。为接下来5年的楼市发展方向奠定了基调。
在前不久社科院发表的《中国住房发展报告（2020-2021）》中，更是特别提出了4类风险区域：
存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。
02
第二句话来源于北京青年报的一篇报道，名为《王健林：希望万达2020年来自房地产收入低于50%》的文章，里面提到了王健林对于未来房地产发展趋势的看法：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。
如果从1978年开始算起，如今房地产已经发展了40多个年头。为什么万达集团要寻求转型呢？原因很简单：房地产这块“蛋糕”已经不多了。根据《中国住房企业报告》数据显示，2020年度我国房地产企业数量逆势增长，向10万家大关迈进，越来越多的房企加入也加剧了楼市开发商之间的竞争。与此同时，由于成立门槛过低、同时属于资金密集型企业，导致很多房企的资金结构都出现了问题，加剧了资金风险。
因此，央行与住建部对于房企提出了“三道红线”的要求，对于房企的资金流动进行管控。而根据多家机构显示的数据来看，很多房企的负债都远高于标准值。除了“三道红线”之外，今年年初之时央行还出台了“限贷令”，将房企与个人资金流入楼市资金进行了限制。总的来说就是如今房企受到的约束越来越多。
因此，除了万达之外，一些头部房企也纷纷开始寻求转型，比如专做豪宅的融创，计划进军文旅板块；碧桂园着手布局机器人产业；越秀地产从事养老方面业务；融创、泰禾、绿城中国进军医疗领域等等。此外，“国家队”也正在逐渐退出市场，比如中国中化、中国建筑、中国五矿、招商局等等。同为首富的李嘉诚也自2013年起不断抛售手里的房产、地产业务，累计套现数千亿元。大佬们纷纷退市，足以说明楼市风向正在改变。
因此，对于刚需来说，最初的两个问题答案也很明显了。未来整体房价走势平稳，一二线热点城市或将稳中有升，选择三四线以及偏远城市需要谨慎考虑。对于投资者来说房子已经不适合投资了。至于当前是否是买房的好时机，对于有经济条件的家庭来说可以考虑，未来房价大跌可能性不大，对于没有条件的家庭也不需要背负巨额负债买房，今年买不起等到明年买也可以。
