民主与法制社记者 李卓谦 通讯员 吴明慧

“居住权”作为《中华人民共和国民法典》中新设立的一项用益物权，被大众广泛关注。那么，在现实生活中，居住权的设立能够保护哪些权益？针对“居住权”设立带来的相关法律问题，北京市房山区人民法院窦店人民法庭法官助理刘婷婷通过案例来“解惑”。

在她看来，未来居住权的应用可能会出现在婚姻财产约定、继承关系、以房养老、离婚后居无定所等各方面，在保障低收入群体、弱势群体基本住房需求，有效化解婚姻家庭矛盾，设定更加合理、稳定的家庭财产关系，保障老年人老有所居、老有所养等方面发挥积极作用，也进一步引导社会理性购房、售房，还房屋其本身用途和价值。

居住权属于用益物权

“居住权入‘典’，是从法律层面进一步体现和保障民生需求，让房屋回归其本身用途和价值的重要之举。”刘婷婷介绍，居住权是指居住权人基于合同约定而对他人所有房屋的全部或部分及其附属设施享有占有、使用的权利，其本质是一种用益物权。

根据民法典规定，居住权的设立应当采用书面形式订立居住权合同，约定当事人姓名或名称和住所、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限和争议解决方法等内容；原则上，居住权无偿设立，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。设立居住权需向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。

“日常生活中，基于债权关系如租赁关系、借用关系而对特定房屋享有的居住使用，以及基于家庭亲属关系而形成的居住现象，如未婚子女与父母同住，兄弟姐妹间的合住等，都不属于民法典中所设立的‘居住权’情形。”刘婷婷说。

她进一步解释说，居住权所赋予的时间性更加随意，最长可为自然人的生存期限。而租赁、合住则是另一种性质的债权。承租人基于房屋租赁合同对他人房屋进行使用、收益，同时按照约定的期限支付租金，且期限一般不得超过20年；如承租人死亡，其共同居住人可继续履行租赁合同，租赁关系不因承租人死亡而消灭。

保护婚姻中弱势一方的

住房基本需求

张先生和李女士婚后购买一套三居室，但因婚后家庭分工不同，张先生主要忙于工作，是家庭经济的顶梁柱，李女士则将工作重心放在家庭和子女照顾方面。婚姻关系走到尽头时，共同财产即该套房屋的分割，让李女士陷入两难境地。一方面没有经济实力给付张先生一定折价款，无法主张房屋所有权；另一方面，若放弃房屋所有权又将居无定所，增加生活不稳定因素。

“民法典中关于居住权的规定，能较好地化解这一两难境地。”刘婷婷说，即便在分割夫妻共同财产时李女士让渡房屋所有权，双方依然可以通过约定居住权的方式，约定离婚后李女士对房屋享有居住权，并综合考虑双方实际情况、经济状况等因素，约定居住权期限等，既能尊重双方对婚姻状况的选择，也能有效保护像李女士这样处于弱势地位一方的基本住房所需。

生活中诸如此类情况还有很多，比如面对居高不下的房价，父母倾其所有帮助子女在一线城市购房，而自身却面临老无所养、老无所居的风险；父母为避免去世后子女因遗产问题发生争议，提前将自己房产予以分配并过户至相应子女名下，但获得房屋后的子女却并不总是尽到对老人的赡养义务。

刘婷婷认为，居住权设立后，上述情形都能更好地规避风险：“父母在为子女出资购买而登记在子女名下的房屋内设立自己享有房屋居住权；在分家析产的房产中设立自己居住权，既能较好地保护父母一辈老年人的合法财产权利，也能保障其被赡养权利，真正能够老有所居、老有所依，弘扬家庭美德和社会正气。”

居住权无法转让、继承

王某与张某通过协议约定，在张某所有的房屋内设立居住权并办理了相应登记手续，之后，王某带着其子小王一直在房屋内居住生活。如果王某突然去世，那么小王还能继续居住在此吗？

刘婷婷表示，王某去世后，其在张某房屋内设立的居住权即被消灭，小王也不能以王某与张某设定有居住权为由而继续居住使用上述房屋，未经张某许可，小王无权继续在此房屋内居住生活。

“如果王某是基于租赁合同关系使用张某房屋，那么王某去世时租赁合同尚未到期，则小王可以依照原租赁合同继续使用上述房屋。”刘婷婷说，根据民法典第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

她表示，这是基于居住权和租赁合同关系的不同，当权利人逝世后对权利产生的不同后果和影响。作为一种用益物权，居住权的设立旨在保障居者稳定有其屋，解决最现实的居住需求问题，因此其更注重对房屋这一物的使用而非收益。基于此，法律设定的居住权也就不能转让或继承。但在出租方面，留有余地，设立居住权的住宅能否出租，可由当事人进行约定。同时，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

二手房交易需关注

居住权设立问题

老张生前共有3个子女，平日都以工作繁忙为由，疏于对老张的照料，老张便请其远房亲戚吴某照顾自己。吴某照顾老张多年，尽心尽力，无所怨言，老张为表示感谢便在自己房屋上为吴某设立了居住权。老张去世时，吴某居住权尚未到期。那么此时，老张的3个子女还能将房屋卖出吗？

刘婷婷表示，尽管老张的3个子女此时有权利继承老张房屋，也可以将上述房屋售卖后分割房屋价款，但因吴某居住权尚未到期，则加大了房屋出售难度，也会影响房屋正常交易价格。

“居住权必须经登记方能设立，如果所交易的房屋上设立有居住权，若居住期限较短、临近到期，那么影响则较小；若居住期限较长，那么该房屋可能会遇到交易受阻。”刘婷婷说，居住权尽管在操作上不影响房屋所有权的转移，但新房屋所有权人也无法赶走房屋居住权人，如果所购房屋对买房人来说无法正常居住使用，则很可能导致交易失败。此种情形，在继承关系中也会同样存在。

刘婷婷提醒，现有二手房交易过程中，中介机构及买房人交易前一般会查询所售房屋明确的权属、是否存在司法查封，以及房屋上设立抵押情况，今后，房屋居住权的设立也将是二手房买卖中需重点关注的问题。原标题：居住权入“典” 房屋买卖、继承有变化

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