转瞬间，2020年接近尾声，2021年即将到来。

在2021年1月1日，我们将迎来第一部以法典命名的法律《民法典》，被称为“社会生活的百科全书”。民法典最早于1954年提出，因种种原因，在今年5月28日第十三届人大第三次会议上表决通过，总共7编1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。

其中，居住权首次亮相

居住权位于第二编物权编中，而物权编位于总则之下首位，重要性显而易见。物权，指的是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。在民法典中，物权编主体沿用了现行物权法的大部分内容，并根据现实生活作出修改、添加了部分条文。

居住权则是先添加的条文，可以说明年首次亮相，其属于用益物权的一种。用益物权，是指以一定范围内使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。那么居住权从字面上理解，是指的对他人房屋行使居住的权利。

在民法典中，居住权的解释是居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。对此，可以看出三个核心要点：

1、居住权人需签订合同，按照合同约定享有权利；

2、居住权是占有、使用他人住宅的用益物权

3、居住权的目的是满足生活居住的需要。

如何解读？我们分别说说。

第一部分：居住权人需签订合同，按照合同约定享有权利

在民法典中，明确设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。其中一般包括下列条款，当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。

根据相关合同资料，除民法典解释内容外，一般还可以写明当事人双方关系、房屋出资购买人、房屋所有权人、办理居住权登记的期限以及其他约定和违约责任。

举个例子，老王和小王是父子，老王将老家的房子出售后，在A地为小王购置了一套200万元的商品房，产权登记在小王名下。这时，老王和小王可以签订居住权合同协议，在合同中明确双方的父子关系，老王的出资金额，约定居住期间的相关内容，比如小王需满足房屋的居住条件进行装修配置家具，不得将房屋出租出售等等，以及标明违约责任，比如小王推迟或拒绝居住权登记手续，则向老王支付违约金或将出资金额视为借款。在签订合同并依法登记后，老王享有了房屋居住权，即使小王不孝顺老王也能继续居住。

其次，关于居住权有一点需铭记，设立居住权需向登记机构申请居住权登记，自登记时发生效力。这也是在合同中明确居住权登记期限的原因，避免当事人另一方拖延时间。

第二部分：居住权是占有、使用他人住宅的用益物权

居住权，指的是居住权人对他人房屋行使占有、使用的用益物权，这也意味着居住权仅享有使用权，没有所有权。因此，不能将设立居住权的房屋出售、抵押。

其次，设立居住权的房屋不得出租。因为居住权属于用益物权，租赁权属于债权，居住权拥有物权的所有特征，即对世性、绝对性、直接支配性等，作为债权的租赁权只具有相对性，只能用于对抗特定的债务人，尽管如今租赁权具有了对抗第三人的效力，但是居住权优先级还是要高于租赁权。简单点讲，设立居住权的房屋出租之后，居住权人是可以继续享受房屋居住的权利。

并且，民法典中明确指出，居住权不得转让、继承。这也意味着居住权在设立之后，只能在居住权期限届满或者居住权人死亡后消灭。

第三部分：居住权的目的是满足生活居住的需要

居住权起源于罗马法，起初产生于罗马婚姻家庭中，与财产继承制度密切相关，是作为生活保障的制度而设计存在的。在当时，通常在处分遗产时，以遗嘱将某项遗产的使用权、用益权遗赠给他需要照顾的人，而保留所有权给他的继承人，在受照顾的人死亡后，继承人恢复其完全的使用权。

举个例子，老王在60岁时因身体缘故生活艰难，而其儿子小王因工作原因无法照顾，于是请了一位保姆阿丽照顾老王，保姆阿丽50岁，经过30年后，老王病情加重，在临终时通过遗嘱的方式为阿丽设立居住权，作为多年照顾的补偿，遗产则由儿子小王继承。这种情况下，在老王去世后，阿丽可以继续在房子里居住生活。

在明年施行的民法典里也明确了，居住权可通过遗嘱方式设立，在当事人无约定情况下为无偿设立，属于“恩惠行为”，居住权人无需向房屋所有人支付费用。居住权其设立目的是为了满足居住权人生活居住的需求。

因此，在设立居住权后，3类人居住的需要将获得保障。

1、以房养老的老年人

很多拥有房产无配偶无子女，或者子女不孝的孤寡老人面临着老无所养的情况，而且目前部分机构的不法分子通过‘以房养老’的方式哄骗老人房屋，因此，老年人可通过设立居住权保障自己“老有所居”。

2、婚姻中的弱势一方

“婚后加名”是近些年的一个话题，许多年轻情侣因为加名的问题争执不休，一拍两散，也有许多夫妻因为家庭琐事，感情不和而离婚。事实上，婚后加名是缺乏安全感的表现，担心感情破碎后一无所有。因此，婚姻的弱势一方可以通过设立居住权的方式，即使感情破碎，也可以保障离婚后生活居住。

3、无法自理的子女

在现实生活中，有一部分家庭存在生活无法自理的残障子女、未成年子女以及挥霍家产的败家子女，他们的财产容易遭受不法分子欺骗、侵占，如今“骗婚骗房”的事情也不少见。因此，父母可以通过为子女设立居住权，在父母身后也可以保障日常居住，避免流离失所。

结语：居住权的首次亮相，可以说与时俱进，运用的场景方式多种多样，大部分人有了“定心丸”，满足了未来的生活居住需求，避免了因为种种原因而居无定所、漂泊无依。