我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答，买房问题请私信提问

提问：美丽房姐好！新人小白首问：非京籍，无工作居住证，现在北京长期定居，目前国贸工作。孩子在北边上小学，未来计划出国念大学。有北七家老破小联排别墅一套，估价900左右。现有银子1200个，纠结是卖掉别墅在昌平或顺义置换个大的新别墅，还是不卖别墅，以公司名义买房保值。现在看了许多联排、合院、叠拼别墅，感觉居住体验还不如现在的老破小联排，而且都更远，没有合适的入手。根据您的思路又看了亦庄、朝阳公园板块的楼房，现有3个方案。方案1、卖掉北七家别墅，为了孩子上学方便，继续在北边买别墅。这就要请教房姐哪个别墅盘推荐？方案2、继续住北七家的别墅，公司名义入手亦庄一个环境交通好的大平层，未来孩子出国后自己住，把北七家别墅租出去。

问题：亦庄哪个盘您推荐？方案3、不卖北七家的别墅，入手亮马水晶的两居，再入手丽水嘉园大一居。把房租出去。其中一个两居房也可将来孩子出国后我们搬来住。问题：亮马水晶和丽水嘉园每平单价分别是多少值得入手？三种方案哪种适合家庭现在情况，又能资产保值，请美丽房姐给个方向。 另外：公司购房后承担税费高，但没有房票只得这么操作了。公司买房要注意的点和买入时、持有期间以及出手时税费的组成这方面也请房姐赐教。

回答：建议方案三，亮马水晶6.5以内，丽水嘉园7.5以内 公司购房是下策，简单说下公司购房的优劣 好处：不限购，不限贷，买多少套都可以 坏处：三年限售，出售的时候税费高，公司的房子都是公司包所有的税，一般人不喜欢买公司产权的房子造成售价偏低一点，每年要交一点房产税

提问：房姐会做重庆的团购吗？看最近欧神一直在发重庆的事情，想问问。

回答：重庆我们一直在买入，自己大部分买的二手，因为选筹机会更多，可以操作评估贷款。 如果要做团购，得有好项目可以合作，谈一个好的团购合作是非常费力的，大部分市面上推出的团购，只能说一般，没赔钱。

提问：新人首问 房姐你好。以下问题请指点 先说下我家情况。朝阳区民族园附近两套60米老破小。为了接送孩子方便。和老人各住一套。每套价值520万左右，怀柔雁栖湖科学城顶秀美泉商品房送同等面积阁楼一套，购买时120万现价350左右用来度假和养老投资（有少量公积金贷款）。手里子弹200w。现在有几个方案麻烦看下是否 可行。（有父母首套房名额可以做接力贷）主要目的是投资或保值。怕手里的现金贬值。 1卖一套民族园的60米。在附近换一套大一点的，华严北里老房子或者华庭嘉园\/马甸经典 2用手里的200万左右现金。首付买个华严北里\/十里堡望京或者别的地方的老破小投资直接出租 3购买奥海明月或奥森ONE或者亦庄招商臻龙等新房小户型投资升值 4卖掉怀柔的加上手里的现金。购买某处二手房或新房 5投资外地。有人推荐了大湾区和南通。都有利好消息。不知是否可行 感谢。若有其他方案还请指教

回答：你好，看到你购买的顶秀美泉，我能勾勒出养老时的画像：恬静淡泊，与世无争，喜欢老式和慢节奏的生活，从来不受楼市涨跌的困扰。 我也喜欢这样的晚年生活，可是，这里是北京啊！ 再淡泊名利，也希望留给子女更有价值的物业吧。 如果继续持有顶秀美泉，不出意外，几年后你们家族的身家会再缩水，真的甘心吗? 我的意见，放弃顶秀美泉，不确定性太大，没有接盘侠。 大湾区和南通这种韭菜聚集地也别考虑了，不要再跳一次坑了。 你可以买到升值潜力好太多的房子，也会住的很舒服。 建议出手顶秀美泉和一套民族园的老破小，置换一套望京 双井 超青板块的改善盘自住。剩余子弹去强二线城市，比如杭州，成都，武汉，重庆，涨幅确定性更大。

提问：房姐你好，这是我的第三个问题，前2个都得到回答，非常感谢！现在在按照西城学区票+天通苑的路线规划。上学自住都有了压力还不大，毕竟2个小孩上学教育的支出是未来大头，估计上学还要租房住。现问题有二：目前有一套小房子，再买二套的话需要卖掉这个，西城学区打算明年入学结果出来后入，政策明朗些，孩子后年上学，请问我这新两套买的顺序应该是怎样？天通苑何时入？需要利用抵押什么的手段吗？两个房子用谁的名有讲究吗？问题二，天通苑经初步了解，东二东三顶复都是楼梯房啊，您说的电梯加装未来能加上吗？47号楼是个25个单元的大楼，这环境。。。也看了电梯房，那单价就三万多甚至四万了，超过您说的450-600，是不是就不要买了，选房这一块有点迷惑，您的建议是单价多少以下买天通苑，如果高于多少就选择哪里（望京或其它）？非常感谢！

回答：1. 后年上学，就先考虑学区。你现在资金充足得话就全款抵押入。如果月供能力强但首付不够就做垫资全款再抵押 2.短期加装电梯可能性不大。天通苑单价3以内的都不错，只看总价700内的标的

提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？

回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房>别墅

提问：房姐您好！看了您的公号，果断加入星球。虽然花了一下午把精华帖都看了一遍，但作为买房小白，好多问题还是不解。希望房姐可以帮忙答疑解惑。 1.我sfsd，手里加上公积金有350左右现金可供首付，但工资流水只能开到每月1.5w，如此一来，贷款岂不只能贷140上下？如何能做到很多帖子里说的，首付比例更低，贷更多的贷款？ 2.考虑单位有西城协调保障的政策，为了以后孩子可以方便上学，我有考虑购入西城老破小，比如月坛的房子，但是看很多帖子，好像房姐并不太推荐西城老破小。因为我这也属于刚需房，请房姐给出一些建议，谢谢。 3.我目前的资金状况，按照房姐的建议，是只能考虑购入一套吗？ 问题比较杂，希望得到您的建议，谢谢！

回答：你好，可以提前半年养流水，可以关注精华帖的内容。 月坛政保生是西城最多的，西城可以重点看看德胜或者月坛的老公房。 如果月供能力不错，可以入手2套，一套挂学位，一套投资。

提问：房姐，丽水嘉园，南向一居，满五不唯一，74平，568万。值得出手吗，谢谢。

回答：丽水嘉园只有单东\/西72，单南74，北卧88三个一居户型。 现在热推的这套大一居单南74单价7万6，单价高，大一居面积大流动性低，不划算。 丽水嘉园本身小区保护还不错，适合淘大户型单价低的标的。

提问：非京籍，北京积分80分，理论上5-8年能排上户口，双方均有工作居住证，现有两居一套（市场价450万左右，契税快满5年，房贷还剩120）。手头现金大概400。家庭年收入大概60左右，小孩5岁。每月支出大概2w。现在想把这笔闲钱用起来，计划购房。请教下思路和方向，同时是否有必要学区房，感谢感谢！

回答：具体要看是哪个小区，多少平米？ 然后分析是应该卖出，还是抵押出来。 400万现金可以在1000万下市场选择，但你现有资产还有很大可能性，所以空间很大。 非京户，加上朝阳学区倾斜，以及学历的急剧贬值，建议你选择朝阳的优质标的，学区属性可以是普通-朝阳次顶级。 可以把你的具体情况和我们工作人员描述一下，先做个选筹的面谈，分析具体的情况，然后出具方案。

提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～

回答：你好，感谢付费！ 橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。 考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘

提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美第一城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？

回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。 从品质上来看，珊瑚湾反而最好，但是「地形不好」。 从大户型（150+）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。

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