林渊的地产观南昌楼市情报

廖sir：

主编您好。

我前几年开始自己创业，今年赶上机会赚了点钱，所以开始考虑买套房子。

现在公司是在高新区的一个创业孵化园区里，未来准备搬到红谷滩的写字楼去。老婆在朝阳上班。所以想买一套通勤红谷滩和朝阳都比较方便的房子。

然后还要解决未来小孩读书的问题。小孩今年刚满岁，小学最好要是个喊得出牌子的名校，中学的话到不强求，未来可能会让他去读江科。

总预算大概在300-500万之间。要求比较多，还请主编能给我一些建议。

有两种选择。

其一，选择在红谷滩买一套顶级学区房，单价2万7到3万以上，根据面积大小，总价300万-500万之间。

比如绿地外滩，小学是碟子湖，初中是师大附中，目前贝壳上挂牌在售的不多，简装以上的基本报价都在3万4以上，总价在350-400万左右。

关于师大附中学区房，我们10月份做了一期专题报道，具体可以点击下图查阅。

除师大附中外，我们还整理了红谷滩部分名校或较优质中小学的学区划分，如下图，也可以综合参考一下。

另一种操作就是买一套顶级老破小，纯粹用来给孩子上学落户，另外再买一套更宜居的自住。

比如凤凰城的老破小，小学是外国语，初中是师大附中，算是顶级的双学区房。目前最小面积的一居是70平米左右，几个在售的挂牌单价价都在2万8左右，总价在190万上下，不超过200万。

或者次一级的双学区老破小，比如丰和小区，有些40-50平米的小户型，虽然单价贵，但是总价大概只要150万左右。小学可以读红谷育新，初中是南昌二中。但如果不是很差这50万，还是更建议一步到位，直接上车师大附中的双学区房。

然后根据你的预算，还剩下大概200-300万左右。在新建、湾里或者九龙湖这些非主城区，买一套单价1万5左右的叠墅产品，建面150-200平之间，总价不超过250万。如果是带院子的底层叠墅，预计也不会超过300万。

或者在朝阳买一套华侨城万科的叠墅，总价大概300万左右，虽然预算压榨的比较极限，但是自住和读书都可以得到最优解。

其实我个人是推荐第二种操作。因为今年可以说是一个转折年，市场上开始出现很多产品升级非常大的楼盘。在社区的软硬件配套上，在户型的设计上，在装修的智能升级方面，都有很大的进步。

相比起老一代的住宅来说，居住体验上的升级，是非常明显的。

范小贰：

林主编好。

我现在在向塘火车站上班，未来可以申请调到南昌老火车站工作，希望能在老火车站周边地段，或者通勤比较方便的地段，买一套90平米左右的刚需房。

林渊：

你的需求，其实有很多解，但又很难说有一个最优解。

目前地铁2号线是可以直达老火车站的，而且今年年底马上就要通车3号线，明年年底4号线通车后，可以地铁内转乘或者直达老火车站的地方就更多了。

所以建议你可以重点关注这几个板块，依次是朝阳＞象湖＞九龙湖≥高新＞青云谱＞南昌县。

如果单纯从通勤来考虑，未来地铁3、4号线通车后（基本等到交房，这2条地铁线路都已经通车了），朝阳、象湖板块内4号线地铁沿线楼盘、青云谱区内3号线地铁沿线楼盘，通勤都非常方便，预估不超过半小时。

比如朝阳4号线周边的阳光城西江悦、国贸天峯，象湖3号线周边的新力合悦滨江，青云谱内3号线沿线的新力臻园、中大弘阳、中大汇、新力公园天下，南昌县内3号线沿线的正荣悦澜湾、万科天空之城，这些楼盘，都在地铁1-2公里内，均价不超过1万5，最低1万出头，都比较符合要求。

这些楼盘我们也都写过踩盘稿，你可以点击下表中的文字链接单独了解。

然后就是九龙湖和高新一些地铁盘，但是因为这2个板块即使有地铁，通勤到老火车站也要1个小时左右，所以我并不是很推荐。

如果是自驾通勤，老火车站周边还有一个保利和光也很近，但是上述这些楼盘，我更推荐阳光城西江悦、中大弘阳、新力臻园，这3个楼盘。

如果这几个盘都不满意，还可以看看外面前几天发的3号线地铁盘，外面详细介绍了即将在12月底前通车的3号线沿线楼盘，点击下图即可查阅。

菩提树：

主编你好。

我是行将退休的老同志，希望能在老城区里买一套房子养老。最后周边能比较热闹。

林渊：

关于买房养老这件事，过于我一直推荐说去环境好的地方，包括我也经常劝我父亲不要把眼光固定在南昌这一个城市，可以去沿海风景秀丽的地方买套房子养老，看看风景岂不美哉。

但其实这更多还是从我自己的臆想出发。

我后来也和一些年长的老前辈们聊过这个话题，发现老同志们比起追求山清水秀、四季如春的环境和美景，反而更喜欢老城区的市井烟火。

能有三五个同样退休的好友，每天一起下下棋、打打拳、跳跳舞、唠唠嗑，比起冷寂的绿水青山，要生动许多。

对于我们来说老城区难以忍受的拥堵交通、复杂脏乱的道路环境、落后乏味的商业和娱乐场所，在退休老人们看来都是无足轻重的细枝末节。

老洪都、绳金塔、八一广场、江纺……这几个是老城区里面自成一体、烟火味最浓的板块。

老洪都因为正由保利牵头进行大面积的旧改，所以老洪都有很多保利的新盘，比如保利和光，就因为售价便宜，一直是南昌热销榜前三的楼盘。

绳金塔则正由南旅牵头进行二次旧改，目前在售的南旅嘉福里也是一个比较大的文旅项目，不过单价比较高，在1万8以上。

八一广场的苏宁檀悦则是这里面最为高端的楼盘了，很多老一辈的大院老人，都很中意这个盘。

然后青山湖旁边原江纺地块也正在二次开放，力高雍江府和中骏世界城就在附近，都是主打的青山湖湖景大盘，然后还有江纺正在建设历史文化街区，未来的人文配套应该也不错。

上述几个项目，都比较符合你的要求。

老人家都比较关注价格，如果要给上面几个项目按价格排序的话，最便宜的是老洪都，其次是江纺，然后是绳金塔，最贵的就是八一广场了。

至于其他的细节，建议你抽时间，去项目周边逛一逛，实地感受下未来的居住环境是否合心意。

至于产品方面，南旅、力高的产品，比其他几个项目，在社区、户型上都更用心一点。南旅的我们已经出了稿子，点下面链接可以查阅。

至于力高的，大概11月底前，我们也会出稿子，到时候可以关注一下。