读创/深圳商报记者 张玮玮 通讯员 胡晓晖 刘晓睿
居住权是《民法典》新增加规定的一项新型用益物权，其影响涉及房产买卖、租赁以及养老等各方面。近日，深圳公证处出具了第一宗居住权合同公证书。据悉，居住权合同公证可实现居住权和所有权分离，还可广泛运用于离婚财产分配、以房养老、企业房产员工居住等情况。
深圳市民陈女士离异后名下拥有一套住宅，和母亲、女儿一家三代同堂。该住宅是陈女士接受母亲的赠与取得，因为她承担了赡养照顾母亲的主要义务，但陈女士的亲姐姐对赠与颇有微词。陈女士希望让刚工作的女儿有稳定居所并保障母亲老有所居，不过其女儿有购房意愿，不想接受赠与房产。
深入了解陈女士的法律需求后，深圳公证处高级公证员江梅建议其通过居住权合同公证解决难题。根据《民法典》第三百六十六条，居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权合同约定，陈女士的女儿可无偿拥有房屋的居住权直至去世；陈女士的母亲可作为共同居住人，虽不拥有居住权，但可与陈女士的女儿共同居住，并由其照料。
在办理居住权公证时，公证员再三确认合同目的真实性，并非以居住权合同之名义行购房或借贷之实，并无其他虚假意思表示的情形，并告知陈女士其女儿享有的居住权与母亲享有的居住权益之间的差异。公证员强调，陈女士女儿享有的居住权只有在办理居住权登记后才能设立，其女儿可以按照合同约定，对住宅享有占有、使用的用益物权，满足生活居住的需要。其母亲享有的居住权益不需登记，但是不能对抗所有权人、善意买受人、抵押权人等对住宅占有、使用、收益、处分的权益。
近日，陈女士已与女儿带着居住权合同公证书，到不动产登记中心办理完成了居住权登记手续，她心中的担忧终于放下了。
除了陈女士面临这种情况之外，居住权公证还适用于哪些场景呢？深圳公证处列出了几种情况：
遗嘱设立
民法典中，居住权可以通过合同设立，也可以通过遗嘱设立。遗嘱中将房产所有权和居住权分别遗留给不同受益人。在遗嘱中设立居住权，认可和保护了民事主体对住房保障的灵活安排，满足了特定人群的居住需求，在避免了不必要纷争的同时，维护了家庭的和谐稳定与整个家族财富的顺利传承。
离婚纠纷
在离婚协议中设立居住权，可以有效解决无房一方的住房问题保障问题，以及避免财产分割期间一方转移财产问题，以确保离婚协议的履行。如在离婚协议中，约定房产归属其中一方，另一方获得现金补偿并保有居住权直至房产归属一方将补偿款付讫。
房产赠与
当事人可以在为子女购置房屋或将房屋过户给子女的同时，自己保有居住权直至去世，避免因子女婚姻状态变化或子女不孝导致住无所居。
收养、监护
收养人或监护人可以出于保护被收养人、被监护人利益的目的，在其成年之前在住宅上为其设定居住权。
员工福利
在员工福利方面，单位作为产权人，可以在单位住房上为员工设立一定期限的居住权，或可约定员工离职时居住权灭失。既可以保障员工长期稳定居住的需求，也可以达到企业留住人才、管理人才的目的。
以房养老
这一领域以往有两种模式：一种模式是以房养老的保险产品，将房产抵押给保险公司，由保险公司每月支付固定的养老金，老人依靠养老金生活，去世后房屋由保险公司处分或者由继承人赎回，此种模式因房价评估标准不一，保险公司难以收回成本；另一种模式是签订遗赠扶养协议，由自然人或组织承担扶养义务，老人去世后房产由自然人或组织继承。但是实践中容易出现扶养人不履行抚养义务、遗赠扶养协议内容与遗嘱冲突，导致纠纷产生，无法实现以房养老的目的。
通过设定居住权来实现以房养老具备更高的可行性。老人可以将其住宅出卖给养老机构，同时约定住宅的受让人在该房屋上为老人设定居住权，并一次性或分期向其支付价款，以作为其养老金。
居住权可以通过合同设立也可以通过遗嘱设置。作为法定用益物权，居住权对完善现有的非租即售的二元住房保障体系有重要意义。它既可以有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋生活居住的灵活性，突出居住权益的财产属性，又兼顾社会保障属性，凸显房屋利用多元化的功能。
深圳公证处方面介绍，办理居住权合同公证可简化居住权登记流程，同时可避免因遗失合同导致的纠纷。有公证人员专业知识支撑和公证机构信用背书，合同更加严谨，流程更加规范，更具有保障效力。公证文书具有最高证据效力，在发生纠纷时，如无相反证据，将被法院直接采纳，成为维权的核心证据。
公证员还提醒，市民在办理居住权合同公证时，可约定证据保全条款，若今后居住权人出现违约情形不愿配合清退，或居住权人去世，而共同居住人不愿清退住宅时，公证机构可依照居住权合同中事先约定的送达程序及保全证据公证条款，对送达清退告知书、清退过程进行保全证据，减少对屋内物品的种类、数量及现状发生争议。
据悉，深圳公证处对居住权公证进行了严谨的研讨及法律服务产品研发，并积极实践探索，力图在非讼领域充分发挥公证预防纠纷的职能作用，运用新的法律制度切实为群众提供优质的公共法律服务。
审读：谭录岗
